ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ปี 2024 จะเห็น “ตลาดที่อยู่อาศัย” อยู่ในภาวะชะลอตัว สวนทางกับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์” ขยายตัวอย่างคึกคัก จากแรงหนุนการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยววของประเทศ การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชน โดยเฉพาะรูปแบบ Mixed-use Development ที่ทยอยสร้างเสร็จ และเตรียมเปิดใช้งานภายในปี 2024 ตลอดจนการเติบโตของภาคการผลิต และแนวคิด ESG กลายเป็นมาตรฐานใหม่ของตลาดอสังหาฯ ในวันนี้
“JLL” (เจแอลแอล) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ได้ฉายภาพแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในไทย ที่แม้ต้องเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจ แต่ยังมีศักยภาพ โดยเฉพาะการเกิดขึ้นของโครงการ Mega Project รูปแบบมิกซ์ยูส ที่มาพร้อมกับการเพิ่มขึ้นของอาคารสำนักงาน เกรด A และมาตรฐานใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องคำนึงถึง ESG
“กรุงเทพฯ” เกิดโครงการใหม่คุณภาพสูง รับความต้องการผู้เช่า/ผู้ซื้อที่มองหา “Flight-to-quality – Flight-to-green”
คุณไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) ฉายภาพว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะส่งสัญญาณถึงความพร้อมในการปรับตัวอย่างชัดเจนในช่วง 12 เดือนข้างหน้านี้ ผ่านการผลักดันนโยบายภายในประเทศและการสร้างความเชื่อมั่นต่อตลาดในประเทศ เพื่อตอบรับต่อสภาพเศรษฐกิจระดับมหภาคทั่วโลกที่ยังมีความผันผวนในปัจจุบัน
จากมุมมอง JLL ถ้าเปรียบเทียมอสังหาริมทรัพย์ในไทย และกรุงเทพฯ กับในเอเชียแปซิฟิก พบว่าตลาดกรุงเทพฯ จะมีอุปทานใหม่ๆ เข้ามา ซึ่งเป็นอุปทานคุณภาพสูง และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม – ผู้ใช้งาน สอดรับกับเทรนด์ความต้องการของผู้เช่า/ผู้ซื้อ แสวงหาพื้นที่เช่าในโครงการคุณภาพสูง (flight-to-quality) และโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและผู้ใช้ (flight-to-green) ที่ชัดเจนขึ้นในภาคธุรกิจหลักต่าง ๆ ด้วยเหตุนี้เองทำให้กรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในตลาดที่มีอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง
“แม้ต้องเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจโลก แต่ประเทศไทยก็ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่โดดเด่นเสมอมา โดยความมุ่งมั่นของผู้กำหนดนโยบายในการยกระดับกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ ให้มีคุณภาพสูง โดยจะกลายเป็นแรงผลักดันสู่การเติบโตที่สำคัญ และยังเป็นสิ่งที่จะช่วยบรรเทาผลกระทบทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจระดับมหภาค ต้นทุนที่สูง และปัจจัยทางภูมิรัฐศาสตร์อื่น ๆ”
JLL คาดการณ์ 4 เทรนด์ที่เป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลัก และส่งอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ประกอบด้วย
– Mega Project Era การเกิดขึ้นของโครงการขนาดใหญ่ ในรูปแบบ Mixed-use Development
– Aging Assets การปรับตัวของอาคารสำนักงานเก่า เพื่อแข่งขันได้ท่ามกลางการเกิดขึ้นของอาคารสำนักงานใหม่ เกรด A
– ESG มาตรฐานใหม่ที่ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ต้องให้ความสำคัญ
– Foreign Investment การลงทุนจากต่างประเทศ มีผลต่อการเติบโตของอสังหาฯ ไทย
1. การมาถึงของยุคแห่ง “Mega Project” – กรุงเทพฯ มีโครงการมิกซ์ยูสใหม่ไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ
ปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จะได้รับอิทธิพลจากการปรับปรุงเชิงกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐาน และคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าใหม่จากโครงการพัฒนา Mixed-use Project มากถึง 10 โครงการที่จะทยอยเปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นไป
อาทิ One Bangkok, Central Dusit Park, The Forestias, Cloud 11, Bangkok Mall, เซ็นทรัล พหลโยธิน, เซ็นทรัล เอ็มบาสซี (ส่วนต่อขยายที่เป็นพื้นที่สถานทูตอังกฤษเก่า), JRK Tower ราชเทวี เป็นต้น
จากการพัฒนาโครงการเหล่านี้ “JLL” คาดการณ์ว่าในปี 2028 หรืออีก 4 ข้างหน้าจากนี้ จะมีอุปทาน หรือซัพพลายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
– พื้นที่สำนักงานเกรด A เพิ่มขึ้น 911,000 ตารางเมตร ซึ่งสวนทางกับภาพก่อนหน้านี้ที่ตลาดอาคารสำนักงานกำลังเจอภาวะ Over Supply แต่ในความเป็นจริงแล้วผู้เช่าย้ายจากอาคารเก่า ที่ไม่ตอบโจทย์ความต้องการ ไปสู่อาคารสำนักงานใหม่ ซึ่งจะทำให้เห็นการแข่งขันของตลาดอาคารสำนักงาน เกรด A กันอย่างคึกคัก
– พื้นที่รีเทล หรือศูนย์การค้า เพิ่มขึ้น 524,000 ตารางเมตร
– คอนโดมิเนียมระดับหรู 5,400 ยูนิต
– โรงแรมหรู 5,900 ห้อง
การขยายตัวของโครงการขนาดใหญ่รูปแบบ Mixed-use นับสิบโครงการ ทาง “JLL” มองว่าเป็นปรากฏการณ์ที่กรุงเทพฯ ไม่เคยเจอมาก่อน ถือเป็นช่วงเวลาที่น่าตื่นตาตื่นใจและน่าท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และจำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน บริษัทข้ามชาติ และแรงงานทักษะสูงจากต่างประเทศ
“Mega Project เหล่านี้ผลักดันเทรนด์ “fight-to-quality” คือ ผู้เช่า หรือผู้ซื้อแสวงหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพสูง เพราะผู้เช่า/ผู้ซื้อตระหนักว่าความสำคัญของการเข้าไปเช่า หรือเป็นเจ้าของพื้นที่เหล่านี้ จะส่งผลดีหลายๆ ด้านกับธุรกิจของเขา” คุณอนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ขยายความเพิ่มเติม
2. ความท้าทายจากอุปทานอาคารสำนักงานเก่า (Aging Assets)
– ปัจจุบันพื้นที่สำนักงานกว่า 60% ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอายุมากกว่า 20 ปี ซึ่งมีสภาพเชิงกายภาพที่ไม่สมบูรณ์ ไม่ตอบโจทย์ผู้เช่าสมัยใหม่ที่มองหาพื้นที่สำนักงานที่ดีขึ้น และตอบโจทย์ด้าน ESG
– จากการสำรวจของ JLL จำนวน 500 อาคารสำนักงานทั่วกรุงเทพฯ พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานอาคารที่มีอายุมากกว่า 25 ปี ได้ทำการย้ายออกไปเช่าอาคารสำนักงานใหม่ ที่มีอายุ 0 – 4 ปี
– นอกจากนี้ยังพบว่า 60% ของผู้เช่าพื้นที่สำนักงานที่อยู่มาแล้วมากกว่า 15 ปี กลุ่มนี้กำลังรอย้ายเข้าอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพสูงขึ้น สอดคล้องกับการขยายตัวของโครงการ Mixed-use โดยหนึ่งในองค์ประกอบสำคัญคือ อาคารสำนักงาน
แนวโน้มผู้เช่าอาคารสำนักงานเก่า ย้ายไปเช่าอาคารสำนักงานใหม่ที่มีคุณภาพสูงกว่า ยังคงเป็นเทรนด์ที่ดำเนินต่อไป และไม่ได้เกิดขึ้นแค่ในไทยเท่านั้น หากแต่ยังเป็นเทรนด์ระดับโลกที่กำลังเกิดขึ้นในหลายประเทศ เช่น สิงคโปร์ นิวยอร์ก
สำหรับหลักเกณฑ์ที่ผู้เช่าใช้พิจารณาในการมองหาอาคารใหม่ เพื่อเช่าพื้นที่สำนักงาน คือ
1. โครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัย และคุณภาพสูง
2. มีโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยี (Technology infrastructure)
3. พัฒนาและสร้างบนแนวคิดด้านความยั่งยืน และสิ่งแวดล้อม
ขณะที่ในฝั่ง Landlord ต้องปรับตัว เพื่อตอบรับความต้องการใหม่ๆ
1. การออกแบบสวยงาม เช่น พื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่รอบๆ อาคาร พื้นที่สำนักงาน พื้นที่รีเทล ลิฟต์ ห้องน้ำ เพื่อรองรับความต้องการของคนที่มาใช้ชีวิตอยู่ในอาคาร
2. การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ เนื่องจากผู้เช่าอาคารสำนักงานเก่าต้องเจอกับ Pain Point ค่าน้ำ ค่าไฟสูงกว่า จึงมองว่าการย้ายมายังอาคารใหม่ที่ออกแบบรองรับการใช้พล้งงาน จะช่วยให้ประหยัดต้นทุนค่าน้ำ ค่าไฟขององค์กรในระยะยาว
3. ประสบการณ์ของผู้เช่า พนักงานของบริษัทมีประสบการณ์การทำงานและการใช้ชีวิตในที่ทำงานดีขึ้น ช่วยเพิ่ม Productivity ในการทำงาน
จึงนับเป็นความท้าทายต่อความสามารถในการแข่งขันของอาคารเก่า ดังนั้นเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการรักษาความสามารถทางการแข่งขัน จำเป็นอย่างยิ่งที่เจ้าของอาคาร (Landlord) ต้องมีกลยุทธ์ในการลงทุนปรับปรุงอาคาร และบริหารอาคาร
– จากข้อมูล JLL ชี้ว่า อาคารสำนักงานเก่าที่มีอายุมากกว่า 10 ปีในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ และได้รับการปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ จะสามารถรักษาระดับค่าเช่าไว้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยของตลาดได้
– ในขณะที่อาคารสำนักงานที่ไม่มีการปรับปรุงและคงสภาพเดิมไว้ ยังคงเห็นการย้ายออกของผู้เช่า รวมถึงการปรับลดค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง โดยส่วนต่างค่าเช่าของอาคารทั้งสองกลุ่มนี้ เพิ่มมากขึ้นถึง 8.8% ณ ไตรมาส 4 ของปี 2023
ขณะเดียวกันแนวโน้มดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่เพียงตลาดสำนักงานเท่านั้น เนื่องจากกระแส “Fight-to-quality” และ “Flight-to-green” ก็เริ่มปรากฏให้เห็นในตลาด “ศูนย์การค้า” และ “คลังสินค้าโลจิสติกส์” มากขึ้น และมีแนวโน้มว่าจะขยายไปสู่ภาคธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยต่อไป
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้นของการชุบชีวิตให้กับอาคารสำนักงานเก่า และศูนย์การค้าเก่า ให้กลายเป็นโครงการทันสมัย แข่งขันในตลาดได้ และสามารถเพิ่มฐานผู้เช่าได้ ตัวอย่างเช่น
– Silom Edge จากตึกที่เดิมทีเป็นห้างสรรพสินค้าโรบินสัน ต่อมาเป็นตึกที่ไม่ได้มีการใช้งาน ได้ปรับปรุงใหม่ทั้งหมดเป็นโครงการ Silom Edge ซึ่งปัจจุบันผู้เช่าเกือบเต็มแล้ว
– Empire Tower ปรับเปลี่ยนพื้นที่บนชั้นบน และมีทางเชื่อมสองอาคาร
– ศูนย์การค้าเซ็นทรัล รามอินทรา พลิกโฉมใหม่ทั้งหมด
– เดอะมอลล์ ท่าพระ ปรับเป็นเดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์ ท่าพระ
– โรงแรม Madi Paidi Bangkok ปรับจากตึกอพาร์ทเมนท์เก่า พัมนาเป็นโรงแรม
3. การบูรณาการแนวคิด ESG มาตรฐานที่อสังหาฯ ต้องมี
แนวคิด “ESG” กลายเป็นสิ่งจำเป็นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นมาตรฐานใหม่ที่นักพัฒนาโครงการและนักลงทุนต่างมุ่งมั่นปฏิบัติให้สอดคล้องกับมาตรฐานผ่านการรับรองต่าง ๆ เช่น LEED และ WELL ซึ่งอาคารยุคใหม่ในปัจจุบัน นอกจากมีมาตรฐานด้าน Green Building แล้ว ยังให้ความสำคัญกับ “สุขภาวะและความเป็นอยู่ที่ดี” ของผู้ใช้งานอาคารตามมาตรฐาน WELL Building Standard ด้วยเช่นกัน ซึ่งจากข้อมูลของ JLL ระบุว่า
– การเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเกิดขึ้นในอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เนื่องจากสามารถเรียกค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงกว่าอาคารระดับเดียวกันถึง 14% จึงก่อให้เกิดแรงกดดันมากยิ่งขึ้นต่ออาคารเก่าที่ยังไม่ได้รับรองตามมาตรฐาน ESG
– นอกจากนี้ยังพบว่าบริษัทข้ามชาติซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนอุปสงค์ที่สำคัญของพื้นที่สำนักงานและพื้นที่โลจิสติกส์ มักถูกกำหนดให้ใช้เฉพาะพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการรับรองด้าน ESG
ขณะเดียวกันแนวทาง ESG ยังขยายไปยังอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประเภทอื่น เช่น โรงแรม ซึ่งเป็น Asset ที่ทำเรื่องสิ่งแวดล้อมค่อนข้างยาก เนื่องจากทุกโรงแรมต้องการดูแลลูกค้าในเรื่องต่างๆ ให้ดีที่สุด เช่น ห้องพัก ที่นอน อาหาร และ Amenity Set แต่ปัจจุบันพบว่าหลายโรงแรมให้ความสำคัญกับ ESG โดนเฉพาะโรงแรมหรู
– JLL ทำการสำรวจโรงแรมทั่วเอเชียแปซิฟิก ถามถึงมุมมองที่มีต่อ ESG พบว่าโรงแรมระดับ Luxury Hotel ได้วางแผนและกำหนดเป้าหมายลดการปล่อยคาร์บอน
“แสดงให้เห็นว่าจากในอดีต ESG เป็นเพียงส่วนเสริม แต่วันนี้ถ้าอาคารไหนไม่ทำ ESG ไม่ใช่แค่จะไม่ได้ค่าเช่าตึกที่สูงขึ้น แต่ยังเป็นการยากที่อาคารเหล่านั้นจะได้ผู้เช่า เพราะสัดส่วนผู้เช่าที่ย้ายเข้าตึก Green Building เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นเจ้าของอาคาร หรือ Landlord ที่จะทำโครงการใหม่ หรือมีตึกอยู่แล้ว จะต้องให้ความสำคัญกับ ESG เพราะต่อไปอาคารที่ไม่ได้สร้างขึ้นเพื่อตอบโจทย์ ESG จะลดน้อยลง”
4. ความสำคัญของการลงทุนจากต่างประเทศ
ปฏิเสธไม่ได้ว่าการลงทุนจากต่างประเทศมีความสำคัญอย่างมากต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากเงินทุนที่หลั่งไหลเข้าในประเทศไทยอย่างมีนัยสำคัญ จากข้อมูล JLL พบว่า
– ในปี 2023 พื้นที่สำนักงานกว่า 65% เป็นการเช่าพื้นที่โดยบริษัทข้ามชาติ โดยส่วนใหญ่เป็นบริษัทจาก 5 สัญชาติคือ ญี่ปุ่น ฝรั่งเศส อเมริกา สิงคดปร์ และอังกฤษ
– ชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่มีการซื้อขายในกรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมา
ขณะที่ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่กลุ่มนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจลงทุนในไทย ได้แก่
1. โรงแรม ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การซื้อขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินเปล่า มากกว่า 47% มาจากธุรกิจโรงแรม โดยโลเคชันยอดนิยมในกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ คือ กรุงเทพฯ สมุย และภูเก็ต
เหตุผลที่นักลงทุนต่างชาติสนใจซื้อโรงแรมในไทย คุณรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายบริการที่ปรึกษาและบริหารสินทรัพย์ ด้านโรงแรม บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ จำกัด อธิบายว่า 1. พื้นฐานอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศไทยแข็งแรงมาก เห็นได้จากหลายเมืองท่องเที่ยว เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต ฟื้นกลับมาได้เร็วเป็นอันดับต้นๆ ของเอเชียแปซิฟิก และ 2. โรงแรมเป็น Asset เดียวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถสู้กับเงินเฟ้อได้ เนื่องจากโรงแรมเป็นธุรกิจที่ operate เป็นรายวัน และสามารถปรับราคาเป็นรายวันได้ เพราะฉะนั้นไม่ว่าสถานการณ์เงินเฟ้อจะเป็นอย่างไร ธุรกิจโรงแรมสามารถปรับราคารายวันได้ ทำให้นักลงทุนต่างชาติสนใจธุรกิจโรงแรมในไทย
2. ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม หรือในสวนอุตสาหกรรม ปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการอุตสาหกรรมเข้ามาซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มสูงถึง 182% เทียบจากปีก่อน สะท้อนให้เห็นว่ามีความต้องการจากนักลงทุน/บริษัทต่างชาติเข้ามาตั้งฐานการผลิตในไทย
3. การตั้งธุรกิจ Data Center ในไทยเพิ่มขึ้น สอดคล้องกับการเติบโตของ Digital Economy เป็นอีกโอกาสหนึ่งของกลุ่มทุนต่างชาติ หรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติสนใจเข้ามาในธุรกิจนี้มากขึ้น
ในขณะที่ประเทศไทยกำลังพยายามดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง JLL เชื่อว่ายังมีโอกาสเพิ่มความสามารถในการแข่งขันได้อีกผ่านการใช้มาตรการทางเลือกอื่น ๆ เช่น การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าที่ดิน และสิ่งจูงใจในการลงทุน สำหรับสินทรัพย์บางประเภทที่กำหนดไว้ภายใต้การกำกับดูแลของภาครัฐ
ดังนั้น เมื่อพิจารณาในช่วงเวลา 12 เดือนข้างหน้า JLL คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเกิดการเติบโตและการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มทั้ง 4 ประเด็นดังที่กล่าวมา
ทั้งการมุ่งเน้นด้าน ESG การฟื้นฟูอาคารเก่าให้มีสภาพดีขึ้น ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของผู้เช่า และการกำหนดแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งในท้ายที่สุดจะก่อให้เกิดเงื่อนไขที่ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย
