เงินเฟ้อพุ่งไม่หยุด! ถึงคิวตลาดอสังหาฯ เตรียมปรับขึ้นราคาอีก 5 – 10% ที่ดินไม่น้อยหน้า สยาม ชิดลม เพลินจิต ราคาแพงสุด ตรว.ละ 3.3 ล้านบาท

ปัจจุบันเงินเฟ้อทั่วโลกยังพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงประเทศไทยด้วยพุ่งไปแตะอยู่ที่ 7.1% ในเดือนพฤษภาคม 2565 ซึ่งถือว่าสูงที่สุดในรอบ 13 ปี ที่มีผลต่ออัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น บวกกับสงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่เป็นปัญหาการนำเข้า – ส่งออกให้ต้องหยุดชะงักลง ส่งผลให้ต้นทุนการผลิตเพิ่มขึ้นจากราคาน้ำมันที่เป็นตัวแปรใหญ่ทำให้เกิดผลกระทบอย่างชัดเจนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญความท้าทายจากต้นทุนปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ดิน มีราคาแพงขึ้นเป็นเงาตามตัว

เงินเฟ้อ ผลกระทบราคาบ้าน คอนโดเตรียมปรับเพิ่มอีก 5 – 10%

ในปีนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยหลายด้าน โดยเฉพาะปัญหาเงินเฟ้อที่ปรับเพิ่มสูง รวมถึงปัญหาภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความมั่นใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) หรือ LPN Wisdom ระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัยจะมีการปรับตัวขึ้นมาประมาณ 5-10% ตามระดับราคาที่ดินที่ขยับเพิ่มขึ้นตามการพัฒนาของระบบขนส่งในระบบรางที่เชื่อมต่อพื้นที่ระหว่างกรุงเทพฯ ชั้นในกับกรุงเทพฯ ชั้นนอก รวมไปถึงราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น

ขณะที่ภาคอสังหาฯ กำลังได้รับผลกระทบเรื่องต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จากวิกฤติรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งทำให้ราคาพลังงานแพงขึ้น กดดันเกิดภาวะเงินเฟ้อ จนส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้าง แพงขึ้นมากกว่าปีที่ผ่านมา วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แทบทุกระดับต่างได้รับผลกระทบไม่แตกต่างกัน ซึ่งต้องแบกรับต้นทุนสูงขึ้นราว 7-10%

โดยในช่วงครึ่งปีหลังเป็นต้นไปคาดว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องประกาศปรับขึ้นราคาบ้านอย่างต่ำ 5% โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าบ้านระดับบน ซึ่งยังเป็นตลาดที่ผู้ซื้อ มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งอาจไม่กระทบมากนัก ขณะที่กลุ่มลูกค้าบ้านหลังแรก หรือกลุ่มลูกค้าบ้านราคาถูกอาจเกิดความอ่อนไหวต่อราคาที่ปรับสูงขึ้นกับการขยับราคาบ้านขึ้นเพียงเล็กน้อย อาจทำให้การซื้อขายหยุดชะงักได้ และอาจต้องเผชิญกับการปฎิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ดังนั้นจึงถือว่าเป็นเรื่องที่หนักใจต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

นอกจากนี้ กรณีคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติเสียงแตก ต่อการคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 0.5% ซึ่งคาดกันว่า ในการประชุมครั้งหน้าอาจมีความเป็นไปได้ที่จะประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยอย่างต่ำ 0.25% เพื่อใช้เป็นเครื่องมือจัดการกับปัญหาเงินเฟ้อ สูงที่สุดในรอบ 13 ปี จึงเป็นอีกหนึ่งความน่ากังวลของตลาดที่อยู่อาศัยไทย

ด้านอุตสาหกรรมก่อสร้าง และวัสดุก่อสร้างเผชิญต้นทุนปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ EIC ระบุว่า ราคาที่ปรับขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้นไปทั่วโลกประกอบไปด้วย

• เหล็ก ราคาเหล็กทรงยาว และทรงแบนไทย มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ 30.2 บาท/กิโลกรัม (+19%YOY) และ 36.3 บาท/กิโลกรัม (+15%YOY) ตามลำดับ
• ปูนซีเมนต์ ราคามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น 8%YOY มาอยู่ที่ 1,753 บาท/ตัน
• กระเบื้อง การนำเข้าอาจชะลอตัวจากค่าเงินบาทที่อ่อนตัวลงจากค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้นตามราคาพลังงาน
• สีทาอาคาร ราคาพลังงานที่ปรับตัวพุ่งสูงขึ้นทำให้ผู้ผลิตยังต้องเผชิญกับราคาวัตถุดิบจำพวกสารสีมีราคาสูงขึ้น

10 ทำเลที่ดินปรับราคาขึ้นอีก แพงสุดสยาม

ในปีนี้ราคาที่ดินก็คงจะขยับตัวสูงขึ้นอีก เพราะการเปิดใช้งานจริงของรถไฟฟ้า ย่อมส่งผลให้มีการขยับตัวของราคาที่ดินที่ชัดเจนกว่าเดิม ยิ่งกว่านั้นสถาบันต่างๆ ล้วนคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะค่อยๆ ฟื้นตัว ดังนั้นราคาที่ดินในปี 2565 น่าจะเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ทำการสำรวจราคาที่ดินมาอย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ให้ความเห็นว่าราคาที่ดินในปีนี้น่าจะเพิ่มขึ้นถึง 5% ทั้งนี้เป็นอานิสงส์จากรถไฟฟ้าเป็นหลัก แม้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวนักก็ตาม

สำหรับทำเลที่ดินที่มีราคาสูงสุด 10 อันดับแรก ได้แก่

• สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ราคาตารางวาละ 3,300,000 บาท
• ถนนวิทยุ ราคาตารางวาละ 2,750,000 บาท
• สุขุมวิท – ไทมสแควร์ ราคาตารางวาละ 2,730,000 บาท
• สุขุมวิท 21 อโศก ราคาตารางวาละ 2,500,000 บาท
• สีลม ราคาตารางวาละ 2,500,000 บาท
• สาทร ราคาตารางวาละ 2,200,000 บาท
• เยาวราช ราคาตารางวาละ 1,750,000 บาท
• สุขุมวิท – เอกมัย ราคาตารางวาละ 1,700,000 บาท
• พญาไท ราคาตารางวาละ 1,550,000 บาท
• พระรามสี่ (บ่อนไก่) ราคาตารางวาละ 1,550,000 บาท

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าภาคอสังหาฯ ยังต้องประสบปัญหาเงินเฟ้อที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ราคาปรับเพิ่มขึ้นนั้น แต่หากดูเรื่องของการแข่งขันหลังจากที่เปิดเมือแล้วยังคงคึกคัก โดยเฉพาะอสัหาฯ ที่ดินแนวรถไฟฟ้าที่ยังคงมีกลุ่มลูกค้าที่ต้องการอยู่จำนวนไม่น้อย