พลิก Pain Point “สังคม-ผู้บริโภค” สู่โอกาสธุรกิจใหม่ เรียนรู้ผ่านเคส “SENA” ขยาย 10 ธุรกิจรับ Mega Trend – Social Challenge

ในอดีตการพัฒนาสินค้า และบริการ มักเป็น Inside-out คือ คิดจากมุมของผู้ผลิต หรือเจ้าของแบรนด์ นำเสนอออกสู่ตลาด แต่การดำเนินธุรกิจในทุกวันนี้ ต้องมาจากมิติของสังคม และมิติของผู้บริโภค หรือที่เรียกว่า Outside-in

นั่นคือ การมองลึกไปถึง Pain Point ซึ่งเป็นปัญหาที่ผู้บริโภค และสังคมกำลังเผชิญอยู่ ผ่านการเก็บ Data การศึกษา และทำความเข้าใจประเด็นที่เป็น Social Challenge และ Consumer Insight แล้วนำกลับไปเป็นจุดตั้งต้นในการพัฒนา Solution ที่จะช่วยแก้โจทย์นั้นๆ

ที่สำคัญหากธุรกิจเข้าใจ Pain Point ของสังคม และผู้บริโภค ไม่เพียงแต่จะตอบโจทย์สังคม–ผู้บริโภคเท่านั้น หากยังเป็นการสร้าง “โอกาสทางธุรกิจใหม่” ให้กับองค์กร หรือแบรนด์ ซึ่งโอกาสที่ว่านั้น อาจเป็น New S-curve ที่เสริมความแข็งแกร่งธุรกิจให้เติบโตได้ในระยะยาว…

ยุทธศาสตร์ “SENA 2023” รับ Mega Trend โจทย์ใหญ่สังคมไทย

“SENA” หรือ “เสนาดีเวลลอปเม้นท์” ถือเป็นหนึ่งในองค์กรธุรกิจที่นำ Mega Trend ที่เป็นโจทย์ใหญ่ของสังคมและคนไทยที่กำลังเผชิญอยู่ มาศึกษา ทำความเข้าใจ และนำมาเป็นแนวทางการดำเนินธุรกิจที่อยู่บนแกนของ Purpose ต้องการเป็นส่วนหนึ่งของการแก้ปัญหา Social Challenge

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เล่าว่า ปี 2022 เป็นปีที่ทำให้ตัวเองมีประสบการณ์มากขึ้น และได้มองเห็นโลกที่ใหญ่ขึ้น ไม่ใช่แค่สายตาของ Developer เนื่องจากช่วยผู้ว่ากรุงเทพมหานครทำนโยบาย พร้อมกับลงพื้นที่ต่างๆ ของกรุงเทพฯ ซึ่งทำให้เจอปัญหามากมายของกรุงเทพฯ เช่น

• ปัญหาความเหลื่อมล้ำในสังคม ตัวอย่างชัดเจนคือ ชุมชนแออัดหลังสถานีตำรวจทองหล่อ ในขณะที่ราคาที่ดินทองหล่อประมาณ 2 ล้านบาทต่อตารางวา ยังมีชุมชนแออัดทองหล่อที่บ้านแต่ละหลังเอาสังกะสี ป้ายโฆษณาขายโครงการมามุงทำเป็นบ้าน
• สถานการณ์โลกแปรปรวน และปัญหาสิ่งแวดล้อม (Climate Change)
• ปัญหาด้านพลังงาน
• ปัญหาระบบสาธารณสุขไทย
• ประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ

“ระบบสาธารณสุขไทย ความเก่ง กับความสามารถในการรองรับปริมาณไม่เหมือนกัน หมอเก่งในการรักษาคนไข้คือเรื่องหนึ่ง แต่ระบบที่สามารถรองรับปริมาณคนข้าเข้ามาเยอะๆ เป็นอีกเรื่องหนึ่ง

อีกทั้งประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุแล้ว คือ 25% ของจำนวนประชากรเป็นคนที่มีอายุเกิน 60 ปี ซึ่งประเทศญี่ปุ่น เมื่อปี 2022 เป็นครั้งแรกในรอบร้อยปีที่มีอัตราเด็กเกิดต่ำกว่า 8 แสนคน ขณะที่สถานการณ์ประเทศไทยเข้าใกล้ญี่ปุ่น แต่ระบบสาธารณสุข และระบบการดูแลผู้สูงอายุของไทยยังเดินตามญี่ปุ่นหลายก้าว ทำให้ต่อไปหากมี Demand คนป่วย หรือคนสูงอายุมากขึ้น แต่ Supply มีเท่าเดิม ย่อมทำให้การรักษาพยาบาลราคาสูงขึ้น

ดังนั้นการพัฒนาระบบสาธารณสุข และระบบดูแลผู้สูงอายุของไทย ต้องมีบริการ TeleMed เพื่อทำให้การเข้าถึงระบบสาธารณสุขง่ายขึ้น และสามารถแบ่งเคสยาก–ง่าย”  

• ปัญหา Urbanization

“คนส่วนใหญ่ชอบอยู่ในเมือง แต่คำว่าอยู่ในเมือง ไม่ได้หมายความว่าอยู่กรุงเทพฯ แต่อยู่ในเมือง หรือ Urbanization คือ มีความพร้อมด้าน infrastructure และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

แต่ถ้าการอยู่ในเมือง มีสถานที่จำกัด สิ่งที่เกิดขึ้นคือ ราคาที่ดินแพงขึ้น ซึ่งทุกวันนี้กรุงเทพฯ เป็นแบบนั้น เพราะเมืองไม่ได้ขยาย ยิ่งแออัด ตึกใหญ่อยู่กลางเมือง รถยิ่งติด ค่าเดินทางแพง ทำให้ต้นทุนการอยู่ในเมืองแพงขึ้น

สิ่งที่ต้องทำคือ การกระจายความเป็นเมืองออกไปสู่รอบนอก จะทำให้ความเป็นอยู่ต่างๆ ไม่แพง แต่ไม่ใช่สิ่งที่เราจะแก้ในวันนี้ได้ทันทเพราะกรุงเทพฯ ไม่ได้ถูกวางแผนแบบนั้นตั้งแต่แรก

ขณะเดียวกันค่าเดินทางกรุงเทพฯ แพงมาก ถ้าสำหรับผู้มีรายได้ไม่มาก ค่าเดินทางเกือบ 20% ของรายได้ เราเลียนแบบการเดินทาง Mass Transit จากญี่ปุ่น แต่สิ่งที่เราไม่ได้เลียนแบบเขามา คือ อัตราค่าเดินทาง ของญี่ปุ่น ค่าเดินทางอยู่ที่ 6 – 7% ของรายได้ ส่วนของเราเกือบ 20% ของรายได้”  

• ภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Economic Recession) ที่เกิดจากหลายปัจจัย ทั้งภาวะเงินเฟ้อ ราคาสินค้าแพง แต่รายได้เท่าเดิม และอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น

จากปัญหาดังกล่าว ทำให้ทุกภาคธุรกิจให้ความสำคัญ และผลักดันเป็นยุทธศาสตร์หลัก เพื่อขับเคลื่อนธุรกิจบนแนวคิด Sustainability

นี่จึงนำมาสู่ยุทธศาสตร์ใหม่ “SENA 2023” ที่ยกระดับเป็นมากกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Developer สู่การเป็น “The Essential Lifelong Trusted Partner” ด้วยการเสริมความแข็งแกรง่ธุรกิจเดิม พร้อมกับขยายธุรกิจใหม่

ขยาย 10 ธุรกิจ “บริการทางการเงิน – บ้านมือสอง – สถานดูแลผู้สูงอายุ” เป็นมากกว่า Property Developer

ภายใต้ยุทธศาสตร์ “SENA 2023” วางงบลงทุนในการพัฒนาสินค้าและขยายโอกาสสู่ธุรกิจใหม่ 9,084 ล้านบาท ประกอบด้วย 10 ธุรกิจ แบ่งเป็น

Multiply: New Business to Strengthen Core Business ต่อยอดสู่ธุรกิจใหม่ เพื่อเสริมธุรกิจหลัก ได้แก่

1. ธุรกิจแพลตฟอร์ม SMARTIFY จับมือบริษัท เอ็นอีซี คอร์ปอเรชั่น (ประเทศไทย) จำกัด หรือ NEC Thailand ที่ปรึกษาเทคโนโลยีด้านไอที บริษัทชั้นนำระดับโลก พัฒนาแพลตฟอร์ม “SMARTIFY” Smart Living Community เพิ่มความสะดวกสบายให้กับลูกค้าและลูกบ้าน

2. ธุรกิจบริการทางการเงิน “เงินสดใจดี” โดยได้ใบอนุญาตจากธนาคารแห่งประเทศไทยแล้ว เป็นสินเชื่อเช่าซื้อ วงเงินไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ภายในระยะเวลา 3 ปีแรก ดอกเบี้ย 4.5% ต่อปี

จุดประสงค์เพื่อเพิ่มความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้า พร้อมให้คำปรึกษาและให้ความรู้ทางด้านการเงิน เนื่องจากสินเชื่อเช่าซื้อนี้ ต้องการช่วยให้ลูกค้ามีความพร้อมในการยื่นขอสินเชื่อบ้านกับธนาคาร และถึงแม้ว่าหลังจากผ่อนจ่ายสินเชื่อเช่าซื้อเงินสดใจดี แล้วลูกค้าขอสินเชื่อกับธนาคารไม่ผ่าน เงินที่ส่งกับเงินสดใจดีในแต่ละงวด จะถือเป็นค่าเช่า นอกจากนี้ในอนาคตเตรียมเปิดตัวสินเชื่อรายย่อย ทั้ง Personal Loan และ Nano Finance

3. ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อบริการขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

4. ธุรกิจบริหารนิติบุคคลโครงการที่อยู่อาศัยและทรัพย์สินแบบครบวงจร (Property Management)

5. ธุรกิจบ้านมือสอง ภายใต้แบรนด์ “SENA SURE” โดยร่วมกับบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM และบริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด (บสส.) หรือ SAM คัดเลือกทรัพย์และนำมาปรับปรุงให้มีคุณภาพ ทางเลือกหนึ่งให้คนที่ต้องการที่อยู่อาศัย

Multiply: New Business New Foundation ขยายธุรกิจใหม่ที่ตอบรับ Mega Trend ทั้งความยั่งยืนเป็นมิตรต่อโลก สังคม สุขภาพ สิ่งแวดล้อม และเทคโนโลยี ได้แก่

6. ขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ Premium Segment ราคา 20 ล้านบาท โดยเตรียมเปิดตัวโครงการในทำเลรามอินทรา

7. การบริหารจัดการด้าน Hospitality เต็มรูปแบบ (Hotel & Service Apartment Management) ผ่านการจัดการด้วยมืออาชีพเฉพาะด้าน

8. ธุรกิจสถานดูแลผู้สูงอายุและผู้ป่วยระยะฟื้นตัว (Nursing Home) “SJ HEALTHCARE” เพื่อรองรับการเติบโตของสังคมสูงอายุพัฒนา MEDICAL WELLNESS CENTER และ PRIMARY CARE สำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการและความกังวลด้านดูแลสุขภาพโดยเฉพาะ

9. ธุรกิจ WAREHOUSE ให้เช่าแบบครบวงจร “METROBOX” เป็นอาคารคลังสินค้ามาตรฐานสากลเพื่อผู้ประกอบการธุรกิจและอุตสาหกรรมต่างๆ เตรียมเปิด 2 ทำเล 1.บางนา บางพลี สมุทรปราการ และ 2.พหลโยธิน วังน้อย อยุธยา

10. ตั้ง Holding Company ใหม่ “SENA Green Energy” ดำเนินธุรกิจด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อม ประกอบด้วย

• จับมือกับบริษัท ชิเซ็น อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ Shizen เพื่อลงทุนและศึกษาโอกาสความเป็นไปได้ในการขยายตลาดด้านพลังงานหมุนเวียนร่วมกันในประเทศไทย นอกจากนี้ยังมองหาพันธมิตรในการติดตั้ง “โซลาร์แนวตั้ง” สำหรับอาคารสูงในประเทศไทยเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพในการใช้ไฟฟ้าจากพลังงานสะอาดให้มากที่สุด
• บริษัท SENA REFORESTATION ปลูกป่ารักษาโลก ตามเป้าเจตนารมณ์ 100,000 ไร่
• ขยายพื้นที่ให้บริการชาร์จรถไฟฟ้า หรือ EV CHARGING STATION ด้วยการใช้พลังงานไฟฟ้าจากโซลาร์ เพื่อให้สอดคล้องไปกับการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน และแนวทางการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ (SMARTCITY) ปัจจุบันติดตั้งในหมู่บ้านของ SENA ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ในการติดตั้งสถานีชาร์ตรถไฟฟ้า (EV Charging Station) เพิ่มขึ้น เพื่อรองรับลูกบ้านในโครงการและลูกค้าทั่วไปในอนาคต

“ทุกวันนี้ในกรุงเทพฯ พื้นที่ไม่ขยาย ที่ดินราคาขึ้น 8 – 9% ต่อปี ค่าก่อสร้างขึ้น 15% ราคาที่อยู่อาศัยขึ้น 10% ต่อปี ดอกเบี้ยก็ปรับขึ้น ในขณะที่รายได้ของคนไทยโตช้ากว่าดอกเบี้ย แสดงว่าผ่อนบ้านจนเกษียณแล้ว ก็ยังผ่อนไม่หมดเลย เพราะฉะนั้นการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย อาจโตจากการแย่งกันเอง เช่น Market Size เท่าเดิม แต่เกิดจากการแย่งส่วนแบ่งการตลาดกันเอง และคำถามต่อมาคือ คนรุ่นใหม่ยังอยากเป็นเจ้าของบ้านอยู่หรือเปล่า 

World Bank เคยเขียนไว้ว่า “Rent Generation” คือ Gen Z คุ้นชินกับโมเดล Subscription ไม่ต้องซื้อ ไม่ต้องเป็นเจ้าของอะไร ใช้เช่าเอา หรือสมัครเป็นสมาชิก เช่น เรา Subscribe รถแทนการซื้อ และสามารถเลือกรถให้เหมาะกับการใช้งานของเราในแต่ละวัน

ดังนั้นคำถามที่น่าคิดคือว่า ราคาบ้าน – ราคาที่ดินขึ้นตลอด ค่าก่อสร้างขึ้น ดอกเบี้ยขึ้นมากสุดในรอบ 10 ปี หลังจากเราอยู่ในยุคดอกเบี้ยขาต่ำมานาน สิ่งที่น่ามองต่อคือ คนยังอยากซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่ เพราะฉะนั้นสิ่งที่ “SENA” ต้องทำคือ นอกจากทำธุรกิจใหม่ที่เสริม Core Business ให้แข็งแรงขึ้นแล้ว เราต้องทำธุรกิจใหม่ เพื่อเสริม Foundation ด้วยเช่นกัน นี่จึงเป็นที่มาที่เราเข้าสู่ธุรกิจใหม่ๆ มากขึ้น”  

ดังนั้นโครงสร้างกลุ่มบริษัท “SENA” ประกอบด้วย 3 กลุ่มหลักคือ

1. SENA

• Property Development
• Golf Course
• Financial Service “เงินสดใจดี”
• Warehouse & Logistic “METROBOX”

2. Sen X Property

• Property Development โดยจับมือกับ Hankyu Hanshin Properties Corp. ซึ่งล่าสุดได้พัฒนาบ้านพลังงานเป็นศูนย์ (ZERO ENERGY HOUSING: ZEH) ลดการใช้พลังงานได้ไม่ต่ำกว่า 20% ในบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมของเสนาฯ
• Property Management
• Property Management + Smart Living Platform ภายใต้แพลตฟอร์ม “SMARTIFY”
• Broker “Acute Realty”
• Healthcare Service / Wellness Center / Medical Equipment
• 2^nd Hand Residential “SENA Sure”
• Hotel & Service Apartment Management

3. SENA Green Energy กลุ่มบริษัทด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อม

ปี 2023 เปิดตัว 26 โครงการใหม่ มูลค่า 24,024 ล้านบาท

ปี 2023  SENA เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ 26 โครงการ รวมมูลค่า 24,024 กว่าล้านบาท แบ่งเป็น

• โครงการแนวราบ  9 โครงการ  7,471 ล้านบาท
• คอนโดมิเนียม 17  โครงการ 16,553 ล้านบาท

ทั้งนี้ ใน 26 โครงการ แบ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับ ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป 22 โครงการ 21,210 ล้านบาท ตอกย้ำพันธมิตรธุรกิจที่แข็งแกร่ง 8 ปี ร่วมกันพัฒนาโครงการรวม 45 โครงการ มูลค่า 69,554 ล้านบาท

SENA วางเป้าหมายสร้าง New Record ครั้งใหม่ของบริษัท ด้วยเป้ายอดขาย 18,242 ล้านบาท และเป้าโอนรวม 16,539 ล้านบาท โดยมีสินค้าที่เหลือขาย คิดเป็นมูลค่า 22,294 ล้านบาท  เพื่อรอรับรู้รายได้ในอนาคต

“SENA มองถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก แผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ และธุรกิจใหม่รองรับ Mega Trend ที่พร้อมเติบโตอย่างยั่งยืน ด้วยการพัฒนานวัตกรรมด้านสินค้าและการบริการ สานต่อจุดยืนขององค์กรที่เป็นมากกว่าคนพัฒนาอสังหาฯ ด้วยการเป็น “The Essential Lifelong Trusted Partner” เพื่อสร้างความสุขและคุณภาพชีวิตที่ดีในทุกช่วงชีวิต” ผศ.ดร.เกษรา สรุปทิ้งท้าย