หนึ่งในย่านธุรกิจการค้าใหญ่ของกรุงเทพฯ และเป็นจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยวของไทย ต้องยกให้กับ “ย่านราชประสงค์” ที่มีนักท่องเที่ยวจากทั่วโลก และผู้คนใช้ชีวิตอยู่ในย่านนี้ 600,000 คนต่อวัน และเป็น Landmark ของเมืองไทย
วิสัยทัศน์ที่กลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจในย่านราชประสงค์ ต้องการไปถึงเป้าหมาย คือ เป็น “World-class Shopping Destination” ในระดับทัดเทียมกับย่านช้อปปิ้งใหญ่ของโลก ไม่ว่าจะเป็นย่านออร์ชาร์ด (Orchard Road) ที่สิงคโปร์, ย่านกินซ่า (Ginza) ที่ญี่ปุ่น หรือขยับไปไกลกว่านั้น เช่น อ็อกซ์ฟอร์ด สตรีท (Oxford Street) ที่ลอนดอน และ ไทม์สแควร์ (Time Square) ที่นครนิวยอร์ก
การจะขับเคลื่อน “ย่านราชประสงค์” ให้ไปยืนเทียบชั้นกับย่านการค้าใหญ่ระดับโลกได้นั้น อยู่ที่ 5 ปัจจัยเบื้องหลัง ประกอบด้วย
1. ความครบวงจรของความเป็น “ย่านการค้า” ที่ประกอบด้วยศูนย์การค้า ร้านค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และบางแห่งมีสวนสาธารณะ ซึ่ง “ย่านราชประสงค์” มีครบทุกองค์ประกอบ โดยปัจจุบันมีห้องพักโรงแรมระดับ 5 ดาว กว่า 4,000 ห้อง / พื้นที่ช้อปปิ้งรวม 884,200 ตารางเมตร / ร้านค้าภายในย่าน 5,500 ร้านค้า / อาคารสำนักงาน 169,000 ตารางเมตร และเมื่อปลายปีที่แล้ว ได้ดำเนินการก่อสร้าง “สวนปทุมวนานุรักษ์” เป็นสวนสาธารณะแห่งใหม่ใจกลางมหานครกรุงเทพ (อยู่ติดกับเซ็นทรัลเวิลด์)
ขณะเดียวกันความน่าสนใจอีกหนึ่งสิ่งคือ องค์ประกอบต่างๆ ที่อยู่ในย่านราชประสงค์ มีความหลากหลายที่ผสมผสานกัน ทั้งตลาด Mass ไปจนถึงตลาด Luxury ทำให้สามารถครอบคลุมผู้บริโภคได้ทุกกลุ่ม
ความครบวงจร และความหลากหลาย ทำให้ย่านราชประสงค์เป็น “Multiple Function” นั่นคือ เป็นสถานที่ที่รวบรวมการใช้ชีวิตรอบด้าน และกิจกรรมต่างๆ เช่น จัดอีเว้นท์ คอนเสิร์ต งานสัมมนา การประชุมใหญ่ งานแต่งงาน ฯลฯ 0จึงดึงดูดคนจากทั่วทุกสารทิศ ทั้งคนไทย และคนต่างประเทศเข้ามาในย่านแห่งนี้
2. เป็นย่านที่รวมเทวสถานของมหาเทพศักดิ์สิทธิ์ 8 พระองค์ ทั้งคนไทย และนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะคนจากชาติเอเชีย นิยมเดินทางมาสักการะมหาเทพ 8 พระองค์ เป็นจำนวนมากตลอดทั้งปี เรียกได้ว่าเป็นหนึ่งใน Landmark ด้านการท่องเที่ยวของเมืองไทย
3. ระบบคมนาคมครบถ้วน และสะดวก เพื่อให้คนจากทั่วทุกที่สามารถเดินทางมายังย่านนั้นๆ ได้ง่าย สำหรับ “ย่านราชประสงค์” มีทั้งทางรถยนต์ ที่เชื่อมต่อกับโซนสำคัญ เช่น สยามสแควร์, สีลม-ราชดำริ, มักกะสัน-ราชปรารภ / เส้นทางเรือ มีจุดจอดใหญ่ที่ท่าเรือประตูน้ำ / รถไฟฟ้า อยู่ตรงกลางระหว่างบีทีเอส สถานีสยาม และชิดลม
4. สร้างโครงข่ายเส้นทางเดินลอยฟ้า ด้วยความที่ย่านราชประสงค์ อยู่ตรงกลางระหว่าง “บีทีเอส สถานีสยาม” กับ “สถานีชิดลม” ไม่ได้มีสถานีที่เชื่อมตรงเข้าถึงโครงการต่างๆ ภายในย่านนี้ เหมือนเช่นย่านสยามสแควร์ ที่เป็น Junction ของรถไฟฟ้า และผู้ประกอบการธุรกิจในย่านสยามฯ ได้เชื่อมต่อทางเดินจากโครงการของตัวเอง กับสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งการไม่มีสถานีรถไฟฟ้าเข้าถึงโดยตรง กลายเป็น “จุดอ่อน” ของราชประสงค์!!
เพราะการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าครั้งแรกในไทยเมื่อ 18 – 19 ปีที่แล้ว เวลานั้นภาคธุรกิจกลุ่มต่างๆ มองเห็นในสิ่งเดียวกันว่า ต่อไป Landscape ของกรุงเทพฯ และวิถีชีวิตของคนในกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนไป กลายเป็นมหานครใหญ่ และการใช้ชีวิตจะเป็น Vertical Living โดยมี “รถไฟฟ้า” เป็นระบบคมนาคมหลักของคนเมืองกรุง รวมทั้งนักท่องเที่ยวต่างชาติ
เมื่อไม่มีสถานีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อถึงย่านราชประสงค์โดยตรง ขณะเดียวกัน “ฟุตบาท” ในกรุงเทพฯ ไม่เอื้อต่อการเดินได้สะดวกนัก ทั้งทางเดินเท้าแคบ ต้องคอยหลบหลีกร้านค้าแผงลอย รถมอเตอร์ไซค์ที่วิ่งขึ้นฟุตบาท และยิ่งเวลาฝนตก ต้องเจอสภาพเฉอะแฉะ หรือหน้าร้อน ต้องเดินกลางแดดร้อนเปรี้ยง!!
ดังนั้น หากไม่ทำอะไร สิ่งที่ตามมาคือ คนจะกระจุกตัวอยู่เฉพาะในย่านสยามฯ ไม่ได้ไหลมาสู่ย่านราชประสงค์ หรือไหลมาน้อย
เมื่อเป็นเช่นนี้ ในปี 2545 กลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจในย่านราชประสงค์ ที่รวมตัวกันเป็น “สมาคมผู้ประกอบการวิสาหกิจในย่านราชประสงค์” (RSTA) จึงได้ดำเนินการก่อสร้าง “ราชประสงค์ สกายวอล์ก” (Ratchaprasong Skywalk) ทางเดินลอยฟ้าแห่งแรกในไทย เพื่อเชื่อมต่อการเดินทางจากรถไฟฟ้าสถานีชิดลม ถึงสี่แยกราชประสงค์ เข้าสู่อาคารต่างๆ ในย่านราชประสงค์ ระยะทาง 150 เมตร
ต่อมาปี 2548 “ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์” เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในสมาชิกของย่านราชประสงค์ จึงได้ขยาย “ราชประสงค์ สกายวอลก์” ระยะ 2 เชื่อมต่อทางเดินลอยฟ้า ตั้งแต่สี่แยกราชประสงค์ ถึงแยกเฉลิมเผ่า ระยะทาง 500 เมตร ทำให้มีระยะทางรวม 650 เมตร เป็นทางเดินลอยฟ้าที่มีความยาวมากที่สุดในกรุงเทพฯ ณ ขณะนั้น
หลังการสร้าง Skywalk เสร็จ ทำให้คนเข้ามาเดินในย่านราชประสงค์มากขึ้น และจำนวนคนเดินผ่านทางเดินลอยฟ้านี้ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 10 – 15% ทุกปี
จากนั้นปี 2554 “เดอะ แพลทินัม แฟชั่นมอลล์” เข้าร่วมเป็นพันธมิตรกับสมาคมผู้ประกอบการวิสาหกิจในย่านราชประสงค์ โดยได้วางแผนสร้างเส้นทางเชื่อมต่อทางเดินลอยฟ้าจากเกสรวิลเลจ ไปยังศูนย์การค้าเดอะ แพลทินัม รวมระยะทาง 500 เมตร ภายใต้ชื่อ “แบงคอก สกายไลน์ – Bangkok Skyline”
กระทั่งในปี 2561 ดำเนินการเชื่อมต่อจากทิศตะวันออก สู่ทิศตะวันตก (เริ่มต้นสถานีรถไฟฟ้าชิดลม มุ่งสู่แยกเฉลิมเผ่า ความยาวกว่า 650 เมตร) และทิศใต้ สู่ทิศเหนือ (จากแยกราชประสงค์ ผ่านเกษรวิลเลจ สู่ เดอะ แพลทินัม ความยาว 500 เมตร รวมระยะ 1,150 เมตร พร้อมทั้งเรียกชื่อรวมกันว่า “ราชประสงค์ วอล์ก – Ratchaprasong Walk” หรือ “R-Walk” ทำให้ขณะนี้มีผู้ใช้บริการบน R-Walk กว่า 100,000 คนต่อวัน
หลังจากสร้าง “R-Walk” และส่งมอบให้กับกรุงเทพมหานครแล้ว แผนจากนี้ กลุ่มผู้ประกอบการในย่านราชประสงค์ เตรียมพัฒนา Walking Street หลังบิ๊กซีราชดำริ เพื่อเชื่อมต่อกับพื้นที่ “TOT” ไปยังสถานีบีทีเอสชิดลม (อ่านเพิ่มเติม “แผนการสร้าง Walking Street”)
“มหานครใหญ่ของโลก เช่น นิวยอร์ก ลอนดอน โตเกียว ในย่านการค้า หรือย่านช้อปปิ้งใหญ่ ให้ความสำคัญกับการสร้าง “ทางเดิน” และ “การเชื่อมต่อ” (Connectivity) ในจุดต่างๆ ของย่านนั้นๆ เพราะฉะนั้นการสร้างเมือง ต้องทำให้เกิด Connectivity ด้วยแนวคิด “Walkable” เราจึงได้สร้าง “R-Walk” ไม่ได้เป็นแค่สะพานลอยฟ้า หรือทางเดินลอยฟ้า แต่คือ โครงข่ายเส้นทางเดินลอยฟ้าที่เชื่อมต่อจุดต่างๆ ในย่านราชประสงค์ และพื้นที่โดยรอบย่านนี้
ภาพที่เรามองเอาไว้ในอนาคต คือ เราต้องการเชื่อม Mass Transit โดยรอบ ทั้ง “แอร์พอร์ตลิงค์” สถานีมักกะสัน – ราชปรารภ, รถไฟฟ้าสายสีส้ม ที่มาทางประตูน้ำ, บีทีเอส และรถไฟใต้ดินสถานีสีลม เข้าหากันด้วย “ทางเดิน” ถ้าทำได้ จะสร้างปรากฏการณ์เมืองที่ชัดเจน
ต่อไปทั้งคนไทย และคนต่างชาติสามารถเดินผ่านสวนลุม ผ่านถนนราชดำริ เข้ามาย่านราชประสงค์ และเชื่อมเข้าเส้นมักกะสัน โดยต้องเข้าไปพูดคุยกับผู้ประกอบการในโซนนั้นอีก 2 ราย ทั้งใบหยก และโรงแรมอินทรา ถ้าสามารถสร้างความร่วมมือกัน จะทำให้เชื่อมต่อทางเดินเข้าถึงแอร์พอร์ตลิงค์ กับศูนย์กลางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ในย่านสีลม และราชประสงค์
โดยย่านการค้าที่เรามองเป็นต้นแบบ คือ ย่านกินซา ที่โตเกียว ที่นั่นในวันเสาร์-อาทิตย์ปิดถนน และมี Street Performer มาแสดง เราอยากเห็นภาพนั้นเกิดขึ้นในย่านราชประสงค์” คุณชาย ศรีวิกรม์ นายกสมาคมผู้ประกอบวิสาหกิจในย่านราชประสงค์ ฉายภาพอนาคตที่อยากให้เป็น
5. เป็นย่านที่มีประวัติศาสตร์ และมีสถาปัตยกรรมที่มีเอกลักษณ์อยู่คู่กับกรุงเทพฯ มายาวนาน เช่น เป็นสถานที่ตั้งห้างสรรพสินค้าญี่ปุ่น “ไทยไดมารู” ที่มีบันไดเลื่อนแห่งแรกในไทย แม้ปัจจุบันจะไม่มีแล้วก็ตาม ทั้งยังเป็นสถานที่ตั้ง “เดอะมอลล์” สาขาแรก ก่อนปิดตัวไป แล้วย้ายไปเปิดที่รามคำแหง นอกจากนี้ยังเกิดศูนย์การค้ายุคบุกเบิกในไทย อย่าง “ศูนย์การค้าอัมรินทร์ พลาซ่า” ที่อยู่กับย่านนี้มาเป็นเวลา 33 ปีแล้ว
สิ่งสำคัญอีกประกาศที่ทำให้ “ย่านราชประสงค์” พัฒนามาได้ถึงทุกวันนี้ คือ จากที่ผู้ประกอบการในย่านนี้ต่างฝ่ายต่างทำ หันมาผนึกกำลังกัน ร่วมกันตั้งเป็น “สมาคมผู้ประกอบการวิสาหกิจในย่านราชประสงค์” (RSTA) มีบทบาทสำคัญ ทั้งในด้านงบลงทุนพัฒนา และผลักดันให้ยกระดับสู่การเป็น “World-class Shopping Destination”
ผ่าเทรนด์ “Integrated Mixed-use Development” แนวคิดพัฒนาที่ดินยุคใหม่
ถึงเวลานี้ใครๆ ต่างได้ยินคำว่า “Mixed-use Development” กันมาพอสมควรแล้ว และเป็นทิศทางการพัฒนาที่ดินที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้เกิดประโยชน์สูงสุด แต่พัฒนาการนับจากนี้จะไม่ใช่แค่การนำองค์ประกอบต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ค้าปลีก, อาคารสำนักงาน, คอนโดมิเนียม หรือโรงแรม ไปวางไว้บนที่ดิน 1 ผืนเท่านั้น แต่จะลงลึกตั้งแต่การออกแบบในภาพรวม เพื่อให้ทุกองค์ประกอบของการเป็น Mixed-use Project มีการผสมผสาน และเชื่อมถึงกันอย่างไร้รอยต่อ ซึ่งการพัฒนาโครงการในรูปแบบนี้ เรียกว่า “Integrated Mixed-use Development” ซึ่งแตกต่างจากการโครงการ Mixed-use รูปแบบเดิม ที่แม้องค์ประกอบแต่ละส่วนอยู่ในบริเวณเดียวกัน แต่การออกแบบ และบรรยากาศจะให้อารมณ์ความรู้สึกแยกจากกันชัดเจน
นอกจากนี้ Integrated Mixed-use Development ยังรวมถึงวิถีชีวิตที่ลดการใช้ทรัพยากรพลังงานด้วยเช่นกัน เนื่องจากการออกแบบโครงการแนวคิดนี้ สนับสนุนให้คนเดินทางมาทำงานที่ตึก ด้วยระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ ทำให้ผู้ที่อยู่ภายในตึก ไม่ต้องขับรถมา ไม่ต้องเสียค่าที่จอดรถ และลดการใช้พลังงานน้ำมันในชีวิตประจำวัน ทำให้คุณภาพชีวิตดีขึ้น และมีเวลาเพิ่มขึ้น
ในประเทศไทย “Integrated Mixed-use Development” ยังเป็นแนวคิดใหม่สำหรับสังคมไทย แต่ในหลายประเทศแถบเอเชีย เน้นการพัฒนาโครงการรูปแบบนี้มาตั้งแต่ปลายปี ‘90s แล้ว ไม่ว่าจะเป็นสิงคโปร์, ฮ่องกง, ญี่ปุ่น, เซียงไฮ้, ไทเป
หนึ่งในโครงการบนย่านราชประสงค์ ที่พัฒนาด้วยแนวคิด “Integrated Mixed-use Development” คือ “เกษรวิลเลจ” ที่เชื่อมต่อทั้งพื้นที่อาคารสำนักงาน (เกษร ทาวเวอร์) กับพื้นที่ศูนย์การค้าเกษร ที่เพิ่มร้านร้านอาหารเข้าไปมากขึ้น เพื่อเพิ่ม Traffic ในช่วงกลางวัน และเย็น พร้อมเติม Co-working Space และพื้นที่ส่วนกลางในสไตล์รีสอร์ท
เพราะต้องออกแบบให้สอดรับกับการทำงานยุคใหม่ ที่หลายองค์กรปรับระบบการทำงานเป็น Agile Model ขณะเดียวกันคนสามารถทำงานจากที่ไหนก็ได้ ไม่จำเป็นต้องนั่งอยู่กับที่ประจำ และคนมองหา Work-Life Balance ทำให้การออกแบบ Working Space ต้องเปลี่ยนแปลงไปจากในอดีต
คุณชาญ ศรีวิกรม์ ประธานกลุ่มเกษร พร็อพเพอร์ตี้ ฉายภาพว่า การออกแบบ และพัฒนาโครงการทั้งในวันนี้ และรองรับเทรนด์ในอนาคต ต้องดูเรื่อง “Customer Journey Experience” เพราะฉะนั้นแต่ละองค์ประกอบต้องผสมผสาน เพื่อให้เกิดพลัง Synergy ร่วมกัน โดยศึกษา Customer Journey ของคนที่มาใช้บริการ หรือใช้ชีวิตอยู่ในสถานที่แห่งนี้ ทั้งคนทำงาน คนมาพักผ่อน ช้อปปิ้ง รวมถึงลูกค้าที่มาใช้สถานที่จัดงาน หรือจัดกิจกรรม แล้วนำมาออกแบบเพื่อสร้าง Seamless Experience ให้กับผู้ที่มาใช้บริการในเกษรวิลเลจ ไม่ว่าจะเป็นคนทำงาน หรือลูกค้าที่มาช้อปปิ้ง
เช่น ชั้น 2 เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าบีทีเอส ออกแบบแต่ละองค์ประกอบให้ผสมผสาน และ Synergy ร่วมกัน เริ่มจากทางเชื่อมต่อบีทีเอส เข้ามายังพื้นที่ศูนย์การค้า และเชื่อมต่อกับเกสร ทาวเวอร์ ที่เมื่อก้าวเข้ามา จะไม่รู้ว่านี่คือโซนอาคารสำนักงาน เพราะเราออกแบบให้บรรยากาศเชื่อมต่อถึงกัน
รวมถึงการสร้างพื้นที่ Co-sharing Space “เกษร เออร์เบิน รีสอร์ท” (Gaysorn Urban Resort) ชั้น 19 – 20 ของเกษร ทาวเวอร์ ที่มีทั้งพื้นที่ Working Space Sharing ที่ประกอบด้วยห้องประชุมขนาดเล็ก-ใหญ่, Event Space Sharing สำหรับการจัดอีเว้นท์ หรือกิจกรรม และ Crystal Box เป็นกระจกใสรอบด้าน มองเห็นทิวทัศน์กรุงเทพฯ โดยรอบ
การพัฒนาในภาพรวมของ “ราชประสงค์” และ “ธุรกิจของผู้ประกอบการค้า” ในย่านนี้ สะท้อนให้เห็นว่า “ความเป็นเมือง” และ “วิถีชีวิตผู้คน” ไม่เคยหยุดนิ่ง มีการเปลี่ยนแปลงไปตลอดทุกยุคสมัย ยิ่งในยุคดิจิทัลพลวัตการเปลี่ยนแปลงเร็วขึ้นทวีคูณ เพราะฉะนั้นหัวใจสำคัญของการพัฒนาเมือง หรือย่านการค้า ไม่ใช่แค่การพัฒนาเพื่อวันนี้เท่านั้น แต่ต้องออกแบบเพื่อรองรับกับอนาคตด้วย !!
