การใช้เงินเกือบ 1 พันล้านบาทของ “เอ็ม บี เค” (MBK) เพื่อเข้าซื้อหุ้น “สยามพิวรรธน์” เพิ่มเป็น 42.47%
กำลังทำให้ผู้ประกอบการศูนย์การค้า และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทยแห่งนี้
เข้าสู่เส้นทางการเติบใหญ่ขึ้นไปอีก
หลายคนอาจรู้จัก บมจ.เอ็ม บี เค (MBK) ในฐานะเจ้าของศูนย์การค้า “มาบุญครอง” ย่านปทุมวัน
ทว่า เอ็มบีเค ไม่ใช่มีเพียงธุรกิจห้างมาบุญครอง
แต่ยังเป็นเจ้าของศูนย์การค้า และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น ศูนย์การค้า พาราไดซ์ พาร์ค, ศูนย์การค้า เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ที่เป็น “คอมมูนิตี‑มอลล์” แห่งแรกบนถนนพระรามเก้า, บริษัท กลาสเฮ้าส์ บิลดิ้ง จำกัด เจ้าของอาคารกลาสเฮ้าส์
และยังมีธุรกิจโรงแรมอีกหลายแห่ง รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว
ธุรกิจด้านประกันและการเงินภายใต้แบรนด์ “ธนชาต”
และที่สำคัญ คือ การถือหุ้นอยู่ 31.74% ใน “บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด” ผู้ประกอบการธุรกิจศูนย์การค้า อสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับเอ็มบีเค 
หมากเดิน MBK
ล่าสุดในช่วงปลายเดือนพฤษภาคม 2561 ทางเอ็มบีเคได้เพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นใน สยามพิวรรธน์ อีก 1.87 ล้านหุ้น คิดเป็นมูลค่า 932.85 ล้านบาท
และทำให้สัดส่วนการถือหุ้นเพิ่มเป็น 42.47% หรือกลายเป็น ผู้ถือหุ้นใหญ่อันดับ 1 ของสยามพิวรรธน์ไปในทันที
ก่อนหน้าประมาณ 1 สัปดาห์ ที่เอ็มบีเคจะเข้าซื้อหุ้นสยามพิวรรธ์
เอ็มบีเค ได้ขายหุ้นใน บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) หรือ DTC ที่มีอยู่ทั้งหมดจำนวน 96.1 ล้านหุ้น คิดเป็น 11.3% ของจำนวนหุ้น DTC ทั้งหมดให้กับ CPN หรือกลุ่มเซ็นทรัลของตระกูลจิราธิวัฒน์
เอ็มบีเค ได้เงินจากการขายหุ้นประมาณ 929 ล้านบาท
การขายหุ้น DTC ของเอ็มบีเค ทำให้เกิดคำถามในช่วงเวลานั้นว่า ทำไมถึงขายออกมา กระทั่งมารับทราบคำตอบ เมื่อมีการประกาศดีลซื้อหุ้นเพิ่มในสยามพิวรรธน์ (SPW) ในอีก 2 สัปดาห์ถัดมานั่นเอง
สยามพิวรรธน์ ปัจจุบันเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจศูนย์การค้า และอสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่ของประเทศไทย
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพยฺที่ว่านี้ประกอบด้วย สยามเซ็นเตอร์, สยามดิสคัฟเวอรี่, อาคารสยามพิวรรธน์เซ็นเตอร์, สยามพารากอน
และที่สำคัญคือ“ไอคอนสยาม” 
ส่วนธุรกิจห้างสรรพสินค้าก็ได้แก่ พารากอน ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์ สยามพารากอน และ ทาคาชิยาม่า ไอคอนสยาม
นอกจากนี้ ยังมีธุรกิจค้าปลีก เช่น ร้าน Lofe, The Selected, The Wonder Room, Gin and Milk, O.D.S, CAZH, PUR-SUIT และ ALAND
รวมทั้งยังมีธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม และธุรกิจบริหารจัดการศูนย์ประชุมและศูนย์แสดงนิทรรศการ นั่นก็คือ รอยัล พารากอน ฮอลล์ และ ทรูไอคอนสยาม
จะเห็นได้ว่า ธุรกิจที่สยามพิวรรธน์บริหารจัดการอยู่นั้น มีความหลากหลาย และเป็นที่รู้จักของประชาชนทั่วไปมานานมาก
รวมถึงโครงการขนาดใหญ่อย่าง “ไอคอนสยาม” ที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง และจะเริ่มเปิดให้บริการในปลายปี 2561
ว่ากันว่า เป้าหมายของการถือหุ้นเพิ่มในสยามพิวรรธน์ ของเอ็มบีเค จะทำให้พวกเขามีรายได้มากขึ้น จากโครงการไอคอนสยาม ที่จะเริ่มเปิดดำเนินการในช่วงไตรมาส 4 ปี 2561
จิ๊กซอว์ “ไอคอนสยาม”
เรามาย้อนดูผลประกอบการของเอ็มบีเคกัน
ปี 2558 เอ็มบีเค มีรายได้ 12,212 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 1,815 ล้านบาท
ปี 2559 มีรายได้รวม 11,267 ล้านบาท มีกำไรสุทธิ 2,054 ล้านบาท
ปี 2560 มีรายได้รวม 10,497 ล้านบาท มีกำไรสุทธิ 1,840 ล้านบาท
และไตรมาส 1 ปี 2561 เอ็มบีเค มีรายได้รวม 2,698 ล้านบาท มีกำไรสุทธิ 492 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2560 ที่มีกำไรสุทธิ 464 ล้านบาท 
รายได้ของเอ็มบีเค จะมาจากศูนย์การค้า ที่เป็นธุรกิจที่มีสัดส่วนรายได้มากสุด ประมาณ 42%
และธุรกิจดังกล่าวเป็นธุรกิจที่มีรายได้สม่ำเสมอ ปัจจุบันอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ระดับ 95%
แนวโน้มรายได้จากธุรกิจประเภทนี้ ยังเติบโตได้ในลักษณะ Organic growth หรือ การเติบโตของบริษัท ที่เติบโตด้วยทรัพยากรหรือสินทรัพย์ที่มีอยู่ของบริษัท
มาดูรายได้ของสยามพิวรรธน์กันบ้าง
ปี 2557 มีรายได้ 2,372 ล้านบาท กำไร 899 ล้านบาท , ปี 2558 มีรายได้ 2,445 ล้านบาท กำไร 781 ล้านบาท และ ปี 2559 มีรายได้ 2,688 ล้านบาท กำไร 772 ล้านบาท
ประเด็นที่น่าสนใจของสยามพิวรรธน์ คือการก่อสร้างโครงการ “ไอคอนสยาม” ที่มีมูลค่ากว่า 5.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนระหว่าง “สยามพิวรรธน์” “เครือเจริญโภคภัณฑ์” และ “แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น” ธุรกิจในเครือเจริญโภคภัณฑ์หรือ กลุ่มซีพีนั่นเอง
ไอคอนสยามจะเริ่มเปิดให้บริการได้ในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2561
ไอคอนสยามเป็นโครงการลงทุนของภาคเอกชนที่ใหญ่สุดในประเทศไทย ไอคอนสยามประกอบด้วยพื้นที่ “ศูนย์การค้าหลัก” ที่ได้รวบรวม 500 ร้านค้าประเภทต่างๆ และกว่า 20% ไม่เคยเปิดให้บริการในประเทศไทยมาก่อน
นอกจากนี้ยังมีศูนย์การค้าย่อยภายในอย่าง Takashimaya ห้างสรรพสินค้าระดับตำนานของญี่ปุ่น สาขาแรกในไทย ที่มีขนาดพื้นที่กว่า 35,000 ตารางเมตร เพื่อขายสินค้าแบรนด์ระดับบนจากประเทศญี่ปุ่น และแบรนด์แชมเปี้ยนของไทย ทั้งเครื่องสำอาง เครื่องแต่งกาย และเครื่องประดับ
และยังมีผลิตภัณฑ์ของใช้ในชีวิตประจำวัน รวมทั้งอาหาร และเครื่องดื่มคุณภาพพรีเมี่ยม 
ด้านบนยังมี “สปอร์ตคอมเพล็กซ์” ขนาดใหญ่แห่งแรกในไทย ที่อยู่บน Roof Top Garden พร้อมสระว่ายน้ำขนาดโอลิมปิคกลางแจ้ง และลู่วิ่งที่เห็นวิวสองฝั่งฟ้าของกรุงเทพฯ
และยังมีภัตตาคารหรูระดับ 3 Michelin Stars เป็นครั้งแรกในประเทศไทย รวบรวม 100 ภัตตาคารชื่อดังของเมืองต่างๆ จากทั่วโลก รวมถึงอาหารจากทุกภาคในไทย ภายใต้บรรยากาศที่หลากหลายทั้ง Terrace ริมน้ำ
ในพื้นที่ของไอคอนสยาม ยังมีคอนโดมิเนียมระดับบนอีก 2 แห่งคือ Magnolias Waterfront Residences at ICONSIAM คอนโดมิเนียมริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นอาคารที่พักอาศัยสูง 70 ชั้น จำนวน 379 ยูนิต
แต่ละยูนิต ประกอบด้วยวัสดุติดตั้งหรูหรามาก
และอีกแห่งคือ The Residences at Mandarin Oriental Bangkok
ในส่วนนี้ จะเป็นความร่วมมือกับ “แมนดาริน โอเรียนเต็ล โฮเต็ล กรุ๊ป” เพื่อติดแบรนด์และบริหารโครงการที่พักอาศัยระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ ความสูง 52 ชั้น จำนวน 146 ยูนิต โดยจะเป็นโครงการที่พักอาศัยแบรนด์ ‘แมนดาริน โอเรียนเต็ล’ แห่งแรกในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และแห่งที่ 14 ของโลก ในมาตรฐานที่เทียบเท่าโครงการที่พักอาศัยที่ดีที่สุดในนิวยอร์ค ลอนดอน โตเกียว หรือเซี่ยงไฮ้ ซึ่งเป็นโครงการที่พักอาศัยที่แพงที่สุดในไทย
นอกจาก สองพื้นที่ศูนย์การค้า และที่พักอาศัยแล้ว
ไอคอนสยามยังมีพื้นที่ศูนย์การประชุมระดับโลก โรงภาพยนตร์ และพิพิธภัณฑ์ที่ได้รวบรวม “เจ็ดสิ่งมหัศจรรย์” มารวมตัวกันอยู่ในอาณาจักรแห่งนี้
ว่ากันว่าโครงการนี้ นอกจากจะ “ปฏิวัติวงการค้าปลีก” และ “อสังหาริมทรัพย์” ของไทยแล้ว
ยังมีการนำศูนย์กลางการค้ามาสู่แม่น้ำ (เจ้าพระยา) แห่งกษัตริย์ เพื่อเป็นจุดหมายปลายทางระดับโลกแห่งล่าสุด
มีการประเมินว่า เมื่อไอคอนสยามแล้วเสร็จทั้งหมด
โครงการนี้จะช่วยสร้างรายได้ ให้กับกลุ่มผู้ถือหุ้นของสยามพิวรรธน์ โดยเฉพาะเอ็มบีเคอย่างมาก 
รายได้ก้าวกระโดด
สังเกตได้จากราคาหุ้นของ เอ็มบีเค นับจากที่มีการเปิดตัวไอคอนสยาม ราคาหุ้นได้ปรับขึ้นมามากกว่า 30% เพื่อสะท้อนโอกาสที่จะรับรู้รายได้จากโครงการนี้ในอนาคต หรือที่จะเริ่มตั้งแต่ในช่วงปลายปี 2561
เอ็มบีเค เป็นบริษัทจดทะเบียน (บจ.) ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ทำให้นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ ต่างประเมินโอกาสรายได้ และกำไร ที่เอ็มบีเคจะได้รับนั้น เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
เช่น ก่อนหน้าที่เอ็มบีเคจะซื้อหุ้นในสยามพิวรรธน์เพิ่มขึ้น
นักวิเคราะห์หลักทรัพย์คาดการณ์ว่า เอ็มบีเค จะมีโอกาสบันทึกกำไรเพิ่มขึ้นจากไอคอนสยามในปีนี้
โครงการคอนโดฯ ไอคอนสยาม คาดจะส่งผลต่อกำไรปี 2562 เพิ่มขึ้นประมาณ 253 ล้านบาท
โครงการศูนย์การค้า ไอตอนสยาม คาดจะส่งผลต่อกำไรปี 2562 เพิ่มขึ้นประมาณ 163 ล้านบาท
และโครงการอสังหาฯ คาดจะส่งผลต่อกำไรปี 2562 เพิ่มขึ้นประมาณ 215 ล้านบาท
และส่งผลให้คาดการณ์ปี 2562 ของเอ็มบีเค จะมีอัตรากำไรสุทธิจะเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยเป็นกำไรสุทธิเฉพาะ 3 โครงการนี้ที่ 631 ล้าน
การคาดการณ์กำไรของเอ็มบีเค ที่จะได้รับจากสัดส่วนการถือหุ้นในสยามพิวรรธน์ มาจากตัวเลขพื้นที่โครงการไอคอนสยามกว่า 2 แสนตารางเมตร ซึ่งมียอดจองเช่าพื้นที่เต็มแล้วตั้งแต่ช่วงเกิดโครงการ
ส่วนคอนโดมิเนียม 2 โครงการในพื้นที่เดียวกันมูลค่ารวม 2.1 หมื่นล้านบาท คือ Magnolias Waterfront Residences และ The Residences at Mandarin Oriental Bangkok
ตัวเลขล่าสุด มียอดจองแล้วเกือบ 100% และพร้อมโอนในปี 2562-2563
การเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในสยามภิวรรธน์ล่าสุด
ย่อมทำให้โอกาสที่เอ็มบีเค จะรับรู้รายได้และกำไรจากไอคอนสยามเพิ่มขึ้นไปอีก จากตัวเลขที่มีการประมาณการกันไว้ 
บทรอสรุป
ปัจจุบัน รายได้จากศูนย์การค้าของเอ็มบีเค ยังเป็นตัวสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ
ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ และด้านการเงิน รวมถึงลิสซิ่งเป็นสตาร์ ที่สร้างการเติบโตให้กับกลุ่มเอ็มบีเค
ทว่า นับจากสิ้นปี 2561 เป็นต้นไป รายได้จากธุรกิจเหล่านี้ของเอ็มบีเค อาจจะไม่โดดเด่น เมื่อเทียบกับธุรกิจใหม่ที่กำลังเข้ามาอย่างไอคอนสยาม
และไอคอนสยามแห่งนี้จะช่วยสร้างการเติบโตให้กับสยามพิวรรธน์
ขณะที่เอ็มบีเค ก็จะได้ทั้งต่อที่ 1 คือ ถือหุ้นในสยามพิวรรธน์
และต่อที่ 2 คือ ธนชาต ร่วมปล่อยกู้ให้กับ ไอคอนสยาม
