ในปี 2566 ที่ผ่านมา ธุรกิจศูนย์การค้าได้รับผลบวกจากการฟื้นตัวของธุรกิจค้าปลีกและธุรกิจอาหารเครื่องดื่มซึ่งฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2565 จากการจับจ่ายใช้สอยของชาวไทยและต่างชาติ ซึ่งยังคงคึกคักต่อเนื่องในช่วงต้นปี 2567 จากมาตรการกระตุ้นของภาครัฐและเทศกาลตรุษจีน และเมื่อเอ่ยถึง ศูนย์การค้าขวัญใจของใครหลายคน คงไม่พ้น “ศูนย์การค้าเซ็นทรัล” ของกลุ่ม “บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)” และ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท” หรือ “CPNREIT”
เซ็นทรัลพัฒนา เป็นผู้นำในธุรกิจศูนย์การค้า โดยเพิ่มความแข็งแกร่งในการเป็นผู้นำตลาดผ่านกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในรูปแบบ mixed-use project ตามโมเดลธุรกิจ “The Ecosystem for All” โดยหนึ่งในจุดเริ่มต้นที่สำคัญ ได้แก่ การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ และคงปฏิเสธได้ยากว่าที่ตั้งของโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า และโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 ที่ CPNREIT กำลังดำเนินการต่อสัญญาเช่าในปี 2567-2568 อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง และจะนำมาซึ่งผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้
เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ทำเลทองย่านฝั่งธนฯ
เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ตั้งอยู่บนทำเลทองย่านฝั่งธนบุรี รายล้อมด้วยสถาบันการศึกษา สำนักงาน และชุมชนที่พักอาศัยที่มีกำลังซื้อและมีการขยายตัวสูง จึงเรียกได้ว่าเป็นทำเลที่สามารถตอบสนองความต้องการของกำลังซื้อได้หลากหลายกลุ่ม ไม่แปลกใจเลยที่มีอัตราการเช่าพื้นที่มากถึง 98%
ด้วยอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูง ศักยภาพของทำเล และชุมชนที่กำลังซื้อขยายตัว ผสานกับแผนการลงทุน 5 ปี จึงทำให้ทางเซ็นทรัลพัฒนาเตรียมงบประมาณไว้ 1,800 ล้านบาท เพื่อต่อยอดความสำเร็จของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ตอกย้ำเทรนด์ค้าปลีกในย่านนี้ที่คึกคักและจะเติบโตยิ่งขึ้น
ศักยภาพของโครงการ:
– โครงการในรูปแบบ mixed-use project ถือเป็นจุดเด่นของเซ็นทรัล ปิ่นเกล้าที่มีการ Synergy กันระหว่างศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน รายล้อมไปด้วยกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อ และทราฟฟิกที่หนาแน่นตลอดทั้งปี
– เตรียมปรับปรุง เพื่อยกระดับภาพลักษณ์ Positioning และแบรนด์ร้านค้า เพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน
– รองรับกลุ่มลูกค้าครบทุกเจน
ศักยภาพของทำเล:
– จุดเชื่อมต่อย่าน CBD หรือพื้นที่ทางการค้าและสำนักงาน โดยอยู่บนถนนสายหลักของชาวฝั่งธนบุรี ที่เชื่อมต่อทุกย่านที่อยู่อาศัยสำคัญ
– ตั้งอยู่ในบริเวณที่พักอาศัย สถาบันการศึกษา และอาคารสำนักงาน
เซ็นทรัล พระราม 2 ทำเลศักยภาพย่านฝั่งธนฯ
ช่วงปลายปี 2565 หลายคนคงได้ไปยลโฉมเซ็นทรัล พระราม 2 มาแล้ว ทำเลนี้ตั้งอยู่บนทางหลวงสายหลักทางทิศใต้ของกรุงเทพฯ ถือว่าเป็นอีกเขตที่ที่อยู่อาศัยมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยพื้นที่นี้มีทั้งบ้านระดับไฮเอนด์และคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมากที่เจาะกลุ่มคนทำงานที่มีกำลังซื้อ
ทางเซ็นทรัลพัฒนาได้เล็งเห็นศักยภาพนี้ เลยได้ใช้งบกว่า 1,200 ล้านบาทในการพลิกโฉมพื้นที่ให้มีดีไซน์ใกล้ชิดกับธรรมชาติ เชื่อมต่อบรรยากาศสีเขียวเข้ากับศูนย์การค้าแบบไร้รอยต่อ และอัพเกรดอีกหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นFood Destination ที่ดึงร้านระดับโลกมาอยู่ในพื้นที่เดียวกัน
ศักยภาพของโครงการ:
– ปรับโฉมใหม่ พร้อมขยายพื้นที่เสร็จแล้ว กระแสตอบรับดี
– เพิ่มร้านค้าและฐานลูกค้ากำลังซื้อสูง ทราฟฟิกเพิ่ม รายได้โตต่อเนื่อง
– รองรับไลฟ์สไตล์ที่หลากหลาย ตอบโจทย์การใช้ชีวิตครบครัน
ศักยภาพของทำเล:
– ตั้งอยู่จุดศูนย์กลางการขยายตัวของโครงการหมู่บ้านระดับกลาง-ไฮเอนด์ และโรงเรียนนานาชาติ การคมนาคมสะดวก เชื่อมต่อเส้นทางไปจังหวัดต่าง ๆ
– ทำเลทองสำหรับครอบครัวยุคใหม่ ที่ต้องการบ้านชานเมือง
ร่วมเป็นเจ้าของศูนย์การค้าของเซ็นทรัลพัฒนา ผ่านการลงทุนในกองทรัสต์ “CPNREIT”
การลงทุนมีหลากหลายแบบ และหนึ่งในรูปแบบที่น่าสนใจได้แก่ REIT หรือ Real Estate Investment Trust ซึ่งก็คือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยหน้าที่หลักคือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง แล้วนำผลกำไรที่ได้มาจ่ายเงินปันผลให้กับนักลงทุน จุดเด่นของกองทรัสต์จะอยู่ที่การซื้อขายได้ง่าย ๆ เหมือนหุ้น และจุดเด่นที่สำคัญคือมีการจ่ายปันผลในอัตราที่ค่อนข้างคงที่ ซึ่งกำไรเกือบทั้งหมดจากการดำเนินงานจะนำมาจ่ายเป็นเงินปันผล ทำให้ผู้ถือหน่วยได้รับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและเติบโตตามผลกำไรจากสินทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุน ซึ่งเงินปันผลดังกล่าวจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 10 ซึ่งต่ำกว่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายของดอกเบี้ยเงินฝากที่อัตราร้อยละ 15 ทำให้นักลงทุนใน REIT ได้รับผลตอบแทนที่เต็มเม็ดเต็มหน่วยมากกว่า
รู้หรือไม่ว่า “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท” หรือ “CPNREIT” เป็นกองทรัสต์ประเภทธุรกิจค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดในไทย ซึ่งโดยปกติแล้วได้จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากนักลงทุนและนำไปลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ ในกรณีของ CPNREIT จะเป็นการซื้อ “สิทธิในการปล่อยเช่า”ศูนย์การค้าเซ็นทรัล 7 แห่ง อาคารสำนักงาน 4 แห่ง และโรงแรม 1 แห่ง ล่าสุดเมื่อปี 2565 กวาดรายได้ไปกว่า 4,887 บาท กำไรที่ 718 ล้านบาท
จุดเด่นของ CPNREIT มีดังนี้:
– พื้นที่ให้เช่า 361,606 ตร.ม. ขนาดรายได้ปีละกว่า 5,000 ล้านบาท
– อัตราการเช่าพื้นที่ของศูนย์การค้าทุกที่ในพอร์ตสูงกว่า 90% ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานไม่ต่ำกว่า 80%
– ทรัพย์สินตั้งอยู่ในทําเลที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจ และมีการกระจายความเสี่ยงทั้งในแง่ทําเลที่ตั้งและประเภททรัพย์สิน
– ผลประกอบการมีโอกาสเติบโตจากการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า และจากการฟื้นตัวของการจับจ่ายใช้สอย การท่องเที่ยว และเศรษฐกิจของประเทศ
– บริหารงานโดย เซ็นทรัลพัฒนา ผู้นําในการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าครบวงจรขนาดใหญ่ของประเทศไทยและเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเป็นผู้สนับสนุนหลัก (Sponsor) ของกองทรัสต์
– ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง สะท้อนจาก Credit Rating ระดับ AA-
– จ่ายผลตอบแทนสม่ำเสมอ โดยอัตราผลตอบแทน (annualized yield) สำหรับ 9 เดือนแรกของปี 2566 ประมาณ 10% ณ ราคาตลาด 11.4 บาทต่อหน่วย และมีประมาณการผลตอบแทนของกองทรัสต์ภายหลังต่อสัญญาอยู่ในระดับที่ดีและสม่ำเสมอเทียบกับปัจจุบัน
