เรียกได้ว่ามีธุรกิจน้อยมากที่ไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ COVID-19 ต่างกันที่ใครได้รับผลกระทบมากกว่ากัน แน่นอนว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวคืออุตสาหกรรมหลักที่ได้รับผลกระทบ ขณะที่ผู้ส่งออกได้รับผลกระทบตามมา จากมาตรการ Social Distancing รวมไปถึงมาตรการ Lockdown ในหลายๆ ประเทศ นอกจากนี้ธุรกิจอสังหาฯ ก็ดูเหมือนจะได้รับผลกระทบทางอ้อมด้วยเช่นกัน
ซึ่ง KKP Advice Center โดย ธนาคารเกียรตินาคิน (Kiatnakin Bank) ได้วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 นี้ไว้ว่า เป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาฯ ต้องเผชิญกับสภาพตลาดซบเซา ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องมาจากปี 2562 ที่เกิดความผันผวนในเศรษฐกิจจีน ประกอบกับสงครามการค้าจีน – สหรัฐฯ ส่งผลใช้ชาวจีนที่เป็นลูกค้าหลักในตลาดอสังหาฯ ของไทยลดลง ประกอบกับระเบียบด้านอสังหาฯ ที่ออกมาใหม่ ยิ่งส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ซบเซาลง
อสังหาฯ น่วมจากปีก่อน ซ้ำเติมด้วย COVID-19
โชคยังดีที่ปลายปียังพอมีข่าวดีบ้าง เมื่อมีการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและการจดจำนอง “บ้านดีมีดาวน์” รวมถึงการลดความเข้มข้นในการปล่อยสินเชื่อบ้าน (LTV) สำหรับบ้านหลังแรก ทำให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาคึกคักในช่วงระยะเวลาสั้นๆ ถึงกระนั้นภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2562 ก็ยังลดลงถึง 20,715 ยูนิต ลดลง -17.2% โดยมียูนิตคงค้างเพิ่มขึ้น 19,113 ยูนิต เพิ่มขึ้น 9.6% ส่งผลให้มียอดยูนิตเหลือขายอยู่ที่ 218,881 ยูนิต
โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีการชะลอตัวสูงสุด ยิ่งเมื่อเกิดวิกฤติ COVID-19 ช่วงต้นปีทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์ช่างไตรมาส 1 ต้องหยุดชะงักลง จนมีการคาดการณ์ว่าจะกระทบต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสที่ 2-3 คาดว่าผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยจะหันมาเน้นการระบายสต๊อคบ้านที่มีอยู่
เมื่อดูโครงการในแต่ละประเภทจะเห็นว่าโครงการประเภทคอนโดมิเนียมที่เป็นโครงการใหม่ลดลง -57.9% ขณะที่โครงการแนวราบที่เป็นโครงการใหม่ลดลง -36.5% ซึ่งชี้ให้เห็นว่าผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับโครงการแนวราบมากขึ้น และชะลอการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม
คอนโดฯ กระทบหนัก เหลือขายเพียบ
ทั้งนี้เป็นผลมาจากการที่ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา และยังถูกซ้ำเติมด้วยสถานการณ์ COVID-19 โดยคาดว่าปี 2563 นี้จะสามารถขายได้เพียง 30,000 กว่ายูนิต ลดลงจากปีที่ผ่านมาราว -42.2% เรียกได้ว่าเป็นยอดขายคอนโดมิเนียมที่ต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเหลือขายประมาณ 90,000 ยูนิต เป็นผลมาจากการชะลอการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหญ่
ซึ่งสภาพตลาดลักษณะนี้กลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีความเสี่ยงในการขายจะเป็นกลุ่มคอนโดมิเนียมลักชัวรี่ที่มีราคาสูง หรือโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ที่ต้องมีการระยะเวลาในการพัฒนามากกว่า 5 ปี รวมถึงกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เน้นขายให้กับนักลงทุนและคอนโดมิเนียมที่จับกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติ
เทรนด์ทาวน์เฮ้าส์กำลังมา กว้างและถูกกว่า
ขณะที่อสังหาริมทรัพย์แนวราบ โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮ้าส์แม้ว่าจะได้รับผลกระทบไม่ต่างไปจากกลุ่มคอนโดมิเนียม แต่เนื่องจากช่วง 2 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการหันไปมุ่งเน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียม การพัฒนาโครงการแนวราบอย่างทาวน์เฮ้าส์จึงมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยกว่ากลุ่มคอนโดมิเนียม เรียกว่าเจ็บตัวน้อยกว่า
โดยในปี 2563 เทรนด์ตลาดทาวน์เฮ้าส์กำลังได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณวงแหวนรอบนอกที่มีโครงการรถไฟฟ้าเข้าไปถึง เรียกว่าทาวน์เฮ้าส์เป็นสินค้าทดแทนการซื้อบ้านเดี่ยวที่อาจมีราคาสูงมากเกินไป รวมถึงกลุ่มคนที่ไม่ต้องการพักอาศัยอยู๋ในคอนโดมิเนียมที่เทรนด์ของคอนโดมิเนียมเน้นขนาดพื้นที่ใช้สอยลดลง แต่ราคาสูงขึ้นเนื่องจากทำเลที่ตั้งโครงการ
ซึ่งทาวน์เฮ้าส์กลุ่มราคา 4-5 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่ตลาดมีความต้องการสูง แต่จากสถานการณ์ COVID-19 ทำให้ยอดการขายทาวน์เฮ้าส์ทุกประเภทลดลงถึงระดับ -30.2% ถือว่ายังเป็นการลดลงในอัตราที่น้อยกว่ากลุ่มคอนโดมิเนียม จากการคาดารณ์เชื่อว่าผลกระทบจะเกิดในระยะสั้นเท่านั้น เพราะความต้องการทาวน์เฮ้าส์ยังอยู่ในระดับสูง คาดว่าจะเหลือโครงการสะสมลดลงถึง 7.4%
จับตาไตรมาส 4 อาจดีขึ้น แต่ภาพรวมยังลดลง
ทั้งหมดนี้จะช่วยให้เห็นสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน โดยกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เคยเป็นพระเอกเนื่องมาจากเมืองที่มีขนาดใหญ่ขึ้น จนทำให้หลายคนต้องการอยู่ใกล้ตัวเมืองเพื่อให้สามารถเดินทางได้อย่างสะดวกสบายกลายเป็นเรื่องในอดีต ด้วยจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมเหลือรอขาย (Over Supply) จำนวนมาก ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากเศรษฐกิจจนทำให้ลูกค้าหลักต่างชาติไม่มาซื้อ รวมถึงชะลอการซื้อคอนโดมิเนียมในลักษณะบ้านหลังที่ 2-3 จากมาตรการรัฐ
ขณะที่โครงการแนวราบอย่างทาวน์เฮ้าส์กำลังจะกลายเป็นพระเอก เนื่องจากเทรนด์ความต้องการอยู่บ้านที่มีเนื้อที่กว้างพอสมควรไม่อึดอัด ราคาไม่แรงระดับไม่เกิน 4-5 ล้านบาท แต่ยังคงสามารถเดินทางได้อย่างสะดวก กำลังกลายเป็นความต้องการที่แท้จริงของตลาด แต่ถึงกระนั้น COVID-19 คือปัญหาใหญ่ในปีนี้ที่ทำให้ตลาดชะลอการซื้อลง ซึ่งต้องจับตาไตรมาสที่ 4 ปีนี้ ที่คาดว่าสถานการณ์อาจจะกลับสู่สภาพปกติและเป็นช่วง High Season ของตลาดอสังหาฯ
Source: KKP Advice Center
