แม้ภาพรวมของตลาดคอนโดฯในบ้านเราจะยังอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่สำหรับเซ็กเม้นท์ลักชัวรีและซุปเปอร์ลักชัวรี่ยังคงเป็นตลาดที่ร้อนแรงอยู่ โดยเฉพาะทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่พบว่านับตั้งแต่ปี 2555 ถึงตอนนี้ราคาพุ่งไป 80% หรือราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 15% และมีอัตราการขายที่ดีราว 80-95%
บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์(ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL ได้รายงานถึงตลาดคอนโดฯระดับ ‘ลักชัวรี่’ หรือคอนโดฯที่มีราคาเฉลี่ย 215,000 บาท/ตร.ม.ขึ้นไป และ ‘ซุปเปอร์ลักชัวรี่’ หรือคอนโดฯที่มีราคาเฉลี่ย 347,000 บาท/ตร.ม.ขึ้นไปในเขตกรุงเทพฯ รวมแล้วมีอยู่ราว 17,200 ยูนิต คิดเป็น 3% ของตลาดคอนโดมิเนียมทั้งหมดในกรุงเทพฯ
โดยในจำนวนนั้น เป็นคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา 2,600 ยูนิต หรือคิดเป็น 15% ของตลาดคอนโดฯลักชัวรี่ และซุปเปอร์ลักชัวรี่ ซึ่งความน่าสนใจก็คือ นับตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา ราคามีการปรับขึ้นมา 80% หรือเฉลี่ยขึ้นมา 15% ต่อปี
นอกจากนี้คอนโดฯ หรูริมน้ำยังมีอัตราการขายที่ดี หากเป็นคอนโดฯ ระหว่างสร้างจะมีอัตราขายที่ 80% ส่วนคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมอยู่มีอัตราขายเฉลี่ย 95% ซึ่งปัจจุบันมีเหลือขายอยู่ประมาณกว่า 100 ยูนิตเท่านั้น
“ด้วยข้อจำกัดในเรื่องกฏหมายที่ระยะร่นริมแม่น้ำ 45 ม. ไม่สามารถสร้างตึกสูงเกิน 16 ม. ดังนั้นหากต้องการสร้างอาคารสูงต้องใช้ที่ดินอย่างน้อย 5 ไร่ ที่ตอนนี้หายากมาก อย่างปีนี้ยังไม่มีเปิดใหม่เลย ทำให้ซัพพลายด์ของคอนโดฯหรูริมแม่น้ำออกมาน้อย ขณะที่ตลาดมีดีมานต์สูง ตลาดนี้จึงน่าสนใจ” สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ JLL กล่าว
สำหรับการตัดสินใจซื้อคอนโดฯในตลาดนี้ ประกอบด้วย 3 ปัจจัยหลัก ๆ
- โลเคชั่น ซึ่งลูกค้าจะพิจารณาว่า อยู่ริมแม่น้ำส่วนไหน มีความสวยงาม และสะดวกสบายเพียงใด โดยทำเลเด่น ได้แก่ เจริญกรุง , เจริญนคร และพระราม 3 ช่วง ถ.นราธิวาสราชนครินทร์ ไปจนเกือบถึงสาทร
- ดีเวลลอปเปอร์ ผู้พัฒนาโครงการ ยิ่งเป็นแบรนด์ดังระดับบิ๊กหรือได้รับการยอมรับ ยิ่งได้รับความนิยมและขายหมดได้เร็ว เพราะลูกค้าเหมือนกับได้รับการการันตีคุณภาพและสิ่งที่จะได้รับ
- เรื่องดีไซน์และสิ่งอำนวยความสะดวก ที่ต้องตอบสนองความต้องการและไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมาย ที่สำคัญต้องมีจำนวนยูนิตไม่มาก
อย่างไรก็ตาม พฤติกรรมของลูกค้าในการซื้อคอนโดฯลักชัวรี่ และซุปเปอร์ลักชัวรี่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เมื่อเทียบกับทำเลฮิตอื่น ๆ อย่างสุขุมวิท , ถ.วิทยุ , หลังสวน จะมีแตกต่างกัน นั่นคือ ลูกค้าไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือลงทุน แต่ต้องการเอาไว้เพื่ออยู่อาศัยเอง
กรรมการผู้จัดการ JLL กล่าวอีกว่า ปัจจุบันที่ดินติดแม่น้ำย่านเจริญกรุงแทบไม่มีการประกาศขายแล้ว จะเหลือเฉพาะแปลงที่ดินขององค์การสะพานปลา ซึ่งเป็นที่ดินของรัฐที่กำลังพิจารณาให้สัมปทานเช่า ส่วนเจริญนครมีการประกาศขายบ้าง แต่ไม่มากนัก ราคาเฉลี่ย 300,000 บาท/ตร.ม. ขณะที่พระราม 3 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 200,000 บาท/ตร.ม.
เมื่อที่ดินที่เหมาะสมหาได้ยาก จึงประเมินว่าในช่วง 2 ปีข้างหน้า ราคาคอนโดฯ ริมแม่น้ำเจ้าพระยาจะยังเติบโตได้เฉลี่ย 10% ต่อปี ส่วนที่ดินทำเลอื่น ๆ ที่สามารถพัฒนาเป็นคอนโดฯหรูริมแม่น้ำได้ ก็คือ ย่านเกียกกาย แต่จะทำได้ในระดับไฮเอนด์ ไม่ใช่ลักชัวรี่ และซุปเปอร์ลักชัวรี่
คาดไอคอนสยามเปิดดันราคาพุ่งอีก
ด้าน เดชา ตั้งสิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แม่น้ำ เรสซิเดนท์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์ เซอร์วิส หนึ่งในโครงการคอนโดฯหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยา กล่าวว่า แนวโน้มของราคาคอนโดฯ ริมน้ำย่านเจริญกรุงและเจริญนครมีแนวโน้มสูงขึ้นอีก เมื่อไอคอนสยามเปิดตัว เพราะทางศูนย์ฯเองได้มีการลงทุนสร้างท่าเรือของตนเองที่ให้บริการรับส่งฟรี เพื่อเชื่อมต่อกับสถานีบีทีเอสสะพานตากสิน และแหล่งท่องเที่ยวต่าง ๆ อาทิ ตลาดยอดพิมาน ฯลฯ บวกกับการสร้างรถไฟฟ้าสายสีทอง ที่จะเชื่อมต่อการเดินทางให้สะดวกขึ้น
สำหรับโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์ เซอร์วิส สามารถปิดโครงการไปได้แล้ว 90% และปัจจุบันเหลือขายเพียง 26 ยูนิต จากจำนวนทั้งหมด 294 ยูนิต ซึ่งตั้งเป้าจะเร่งยอดขายเพื่อปิดโครงการภายในสิ้นปีนี้ โดยมีการปรับกลยุทธ์ใหม่ เน้นการขายแบบไดเร็ค มาร์เก็ตติ้ง
