แนวโน้มธุรกิจไลฟ์สไตล์คอมมูนิตี้มอลล์ในเมืองไทยกำลังเป็นอีกธุรกิจที่ไม่เพียงแข็งแกร่ง แต่ยังมีศักยภาพเติบโตต่อเนื่อง
โดยหากดูจากข้อมูล CBRE พบว่า จะปัจจุบันพื้นที่รีเทลในกรุงเทพฯ มีทั้งหมดประมาณ 7.7 ล้านตารางเมตร ซึ่งประมาณ 46% หรือ 3.55 ล้านตารางเมตร เป็นช้อปปิ้งมอลล์จากบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่ยังมีอีกกว่า 54% หรือ 4.2 ล้านตารางเมตร ที่เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ระดับกลางและเล็ก ซึ่งสร้างโดยกลุ่มดีเวลอปเปอร์รายอื่น
นอกจากนี้ไลฟ์สไตล์คอมมูนิตี้มอลล์ ยังมีจุดเด่นที่สามารถตอบสนองโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคในพื้นที่ใกล้เคียงเป็นอย่างดี เนื่องจากมีความสะดวกสบาย และมาได้บ่อยครั้งหรือถึงทุกวัน
ความเติบโตดังกล่าว ทำให้ ล่าสุด กลุ่มบริษัท เค.อี. ผู้พัฒนาศูนย์การค้า ซีดีซี คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์, เดอะคริสตัล และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หมู่บ้านหรู อาทิ คริสตัล พาร์ค, แกรนด์ คริสตัล จึงจับมือ บริษัท หลักทรัพย์จัดการบัวหลวง จำกัด เดินหน้าแปลงสภาพกอง CRYSTAL มาเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไลฟ์สไตล์ คอมมิวนิตี้มอลล์ บัวหลวง เค.อี. รีเทล (Bualuang K.E. Retail) หรือเรียกสั้นๆ ว่า “BKER” ที่มีมูลค่าถึง 11,300 ล้านบาท
ความโดดเด่นของกองรีท BKER นี้ไม่เพียงเป็นการจับมือผนึกกำลังของผู้นำวงการรีเทลและวงการการเงิน ซึ่งนับเป็นครั้งแรกของวงการรีทและวงการรีเทลเมืองไทย แต่ยังเป็นการสร้างโฉมใหม่ให้กับวงการไลฟ์สไตล์คอมมูนิตี้มอลล์ในเมืองไทย ที่กำลังมีความแข็งแรง มีศักยภาพ และเติบโตมากยิ่งขึ้น
Forever upward โตตลอดเวลา
กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัท เค.อี. เอ่ยว่าจากการที่บริษัทมีเป้าหมาย “Forever upward” หมายถึงการขยายผลประกอบการที่ดี ดังนั้น จึงมีแผนในการขยายและเติบโตไปในอนาคตอย่างเป็นระบบ 5 แนวทางหลัก
- M&A: Growth through BKER REIT Platform
- Leasing: Focus on Experiential and Lifestyle Retailing
- Tenant Services: Community as a Service
- Marketing: Driving Customer Engagement
- Tech: Big Data and Predictive Analytics
เขายังกล่าวถึงแรงบันดาลใจการก่อตั้งกองทุนรีทดังกล่าวว่าเกิดจากการวิเคราะห์แนวโน้มเทรนด์โลก ที่พบว่าปัจจุบันมูลค่ารีทในอุตสาหกรรมรีเทลทั่วโลกมีถึงประมาณ 3 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ และยังได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุนทั่วโลก โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกาและฮ่องกง
“เรามองว่า BKER ตอบโจทย์ เพราะเรามีความแข็งแกร่งและเชี่ยวชาญทั้งในการช่วยพาร์ทเนอร์บริหาร asset ให้มีมูลค่ามากขึ้น เพราะเราเห็นโอกาสที่จะเข้าไปขยายทรัพย์สินได้ และมีความได้เปรียบ เนื่องจากเป็นกองรีทที่ขยายทรัพย์สินได้ โดยเราจะเข้าไปลงทุน 7 แห่งที่สำคัญ เราอยากให้อุตสาหกรรมรีทในเมืองไทยพัฒนาและโปรเฟสชันแนลเหมือนทั่วโลก” กวินทร์กล่าว
ซึ่งในภาพรวมเศรษฐกิจปัจจุบัน นักลงทุนให้ความสนใจกับผลตอบแทนประเภทเงินปันผล อาทิ เช่นกองรีท และปัจจุบันตลาดรีเทลในกรุงเทพฯ เฉพาะกลุ่มคอมมูลนิตี้มอลล์มีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 14% ของรีเทลทั้งหมด หรือ 1.1 ล้านตารางเมตร ซึ่ง BKER มี market share อยู่ประมาณ 15%
“เราจึงมองว่ามันยังมีตลาดและโอกาสอีกมหาศาลที่เราจะโตไปในอนาคตอันใกล้”
อีกหนึ่งจุดที่กวินทร์ให้ข้อมูลตอกย้ำถึงอุตสาหกรรมรีเทลในรูปแบบคอมมูนิตี้มอลล์จะยั่งยืนและไปได้ไกล เขาเอ่ยว่า แม้ปัจจุบันอุตสาหกรรมธุรกิจรีเทลเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มองว่าจะถูก Disrupt โดยเทคโนโลยี แต่สำหรับ “คอมมูนิตี้มอลล์” กลับเป็นรีเทลที่มีโอกาสถูก disrupt ต่ำมาก
โดยจากผลสำรวจของ CBRE พบว่าไตรมาสแรกของปีนี้ คอมมูนิตี้มอลล์ ที่มีคุณภาพดี prime assets นั้น มี occupancy rate สูงกว่าห้างหรือรีเทลกลุ่มอื่นๆ ถึง 95% ขณะที่ในกลุ่มรีเทลที่เป็น shopping mall หรือ enclose mall ที่มี occupancy rate เพียง 90% ต้นๆ เพราะมีความเสี่ยงสูงจากผลกระทบอีคอมเมิร์ซ
“ถ้าดูจากร้านที่อยู่ในคอมมูนิตี้มอลล์ จะเห็นว่าส่วนใหญ่เน้นร้านอาหาร ร้านกาแฟ สุขภาพ ซุปเปอร์มาร์เก็ต ฟิตเนส บิวตี้คลีนิคหรือเฮลท์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ลูกค้าต้องมาใช้บริการเป็นประจำ หรือซื้อผ่านออนไลน์ไม่ได้ ขณะที่ส่วนแฟชั่น และสินค้าไลฟ์สไตล์ต่างๆ ที่เป็นกลุ่มที่กำลังโดน disrupt มากที่สุด ในคอมมูนิตี้มอลล์มีสัดส่วนกลุ่มนี้แค่ 20% แตกต่างจากห้างช็อปปิ้งมอลล์ขนาดใหญ่ที่มีถึง 40%”
ขึ้นแท่นใหญ่อันดับสองด้วยขนาด
สำหรับแนวคิดทางการเงินของกองรีทรีเทลที่เป็นไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้ และเนเบอร์ฮูด มอลล์ กวินทร์ให้ข้อมูลว่าเป็นกองรีทที่มีความน่าสนใจในการลงทุนสำหรับปัจจุบันและอนาคต
เนื่องจาก สามารถเติบโตแบบ Organic Growth คือการเพิ่มขึ้นของ Occupancy และ อัตราค่าเช่า เสริมด้วยการลดต้นทุนจากการมี Economy of Scale ตลอดจน Synergy ด้านต่างๆ
BKER เป็นกองรีทประเภทรีเทล ที่นอกจากจะมีสินทรัพย์เป็น ซีดีซี บางส่วน และเดอะคริสตัลบางส่วน มูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาท ที่นำมาแปลงสภาพเป็น Real Estate Investment Trust หรือ REIT แล้ว
ยังมีการนำสินทรัพย์อื่นอีกรวม 10 โครงการ ได้แก่ ซีดีซี คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์, เดอะคริสตัล เอกมัย-รามอินทรา, เดอะคริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์, อมอรินี รามอินทรา, แอมพาร์ค จุฬา, เพลินนารี มอลล์ วัชรพล, สัมมากร รามคำแหง รังสิต ราชพฤกษ์ และเดอะซีน ด้วยพื้นที่โดยรวม 498,365 ตรม. และมีพื้นที่ขายประมาณ 170,000 ตารางเมตร โดยยังเป็น 1 ใน 2 กองทุนรีทรีเทลที่มีมูลค่าเกินหนึ่งหมื่นล้านบาทในประเทศไทย
ข้อมูลราคา: ณ วันที่ 13 กันยายน 2562
สำหรับจุดเด่นของแนวคิดกองรีท BKER นี้ คือการคัดเลือกซื้อสินทรัพย์ที่มีคุณภาพทั้งรูปแบบ Lease hold โดยใช้แนวคิดสามข้อหลัก ได้แก่ หนึ่ง การมีทำเลที่ตั้งที่ดี ตั้งอยู่ในชุมชนที่มีกำลังซื้อสูง สอง เป็นสินทรัพย์มีคุณภาพและมีมาตรฐาน มีการวางผังพื้นที่อาคารที่ดี มีความสะดวกสบายในการจอดรถ และสาม คือมีผู้เช่าที่มีศักยภาพ
“ปัจจุบันมีประมาณ 10 โครงการที่จะเข้ามาภายในปีนี้ และมีพื้นที่เช่าประมาณ 170,000 ตารางเมตร มี occupancy rate ที่ 94% มีอายุเช่าคงเหลืออีก 28 ปี ทำให้เป็นอันดับสองของรีเทลรีทที่มีระยะค่อนข้างยาว และอีกจุดเด่นที่สำคัญ คือเรายังได้ asset ที่ดีที่สุดในกลุ่มคอมมูนิตี้มอลล์ และมี diversify สูงสุด มารวมกัน ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงน้อยกว่า และให้ผลตอบแทน above average”
การคัดเลือกโครงการเข้ามาในกองรีท BKER นี้ ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง ผลประกอบการ และโอกาสการสร้างรายได้ ซึ่งหากมองทั้งในระยะสั้น กลาง และระยะยาว การปรับผังเมือง การอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ของโครงการที่อยู่ใน กองรีท BKER ย่อมส่งผลดีอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการเติบโตแบบ Acquisition Growth โดยการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่มีคุณภาพที่อยู่ในกรุงเทพฯ ต่างจังหวัด หรือต่างประเทศ อาทิ ประเทศเพื่อนบ้าน
จากแนวโน้มการเติบโตของตลาด และคุณสมบัติโดดเด่น และมั่นคงจากการจัดตั้งกองรีท BKER มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ 11,300 ล้านบาท ทางกองยังมีแผนที่จะซื้อสินทรัพย์ประเภทไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้ มอลล์ ปีละไม่น้อยกว่า 3-5 แห่ง ทางเค.อี.กรุ๊ป คาดว่า สามารถเติบโตในอนาคตได้ปีละกว่า 30% ในตลอด 5 ปีต่อจากนี้
4 เทรนด์หลัก สร้างอิมแพ็คกลุ่มเป้าหมาย
ในด้านการบริหารจัดการรีเทล แม้ทุกวันนี้ผู้บริโภคมีความชอบในประสบการณ์แปลกใหม่ เช่น ร้านอาหาร หรือการใช้ชีวิตโดยรวมที่ใส่ใจกับสุขภาพและกีฬาเพิ่มขึ้น การซื้อสินค้าทั่วไปจึงลดลง และหาซื้อได้ผ่านอีคอมเมิสต์เพิ่มขึ้น แต่ยังมีหมวดร้านค้าในไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้ มอลล์ ที่ลูกค้าให้ความสนใจใช้บริการเป็นประจำ ซึ่งทางเค.อี.กรุ๊ป ได้นำมาวางเป็นกลยุทธ์บริหารพื้นที่จาก 4 เทรนด์หลัก คือ
- Necessary กลุ่มซูปเปอร์มาเก็ต และธนาคาร ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีสัดส่วน 17% ของพื้นที่
- Health & Wellness เป็นหมวดสุขภาพ ซึ่งมองว่ามีโอกาสขยายสัดส่วนจาก 15% เป็น 18-20% เพราะเป็นหมวดที่ทุกคนมี active lifestyle
- Food and Friends กลุ่มร้านอาหารที่ปัจจุบันมีสัดส่วน 25% แต่มีเป้าหมายขยายไปถึง 30% โดยเน้นกลยุทธ์ร้านหลากหลายมากกว่าเน้นปริมาณจำนวนร้านเยอะๆ
- Family and Education มีแนวโน้มขยายจาก 13% เป็น 15% โดยเฉพาะกลุ่มโรงเรียน
สร้าง new excitement รับเทรนด์ผู้บริโภค
ในด้านกลยุทธ์บริหารศูนย์ศุภานวิต เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัท เค.อี. เล่าถึง ภาพรวมพฤติกรรมผู้บริโภคในปัจจุบันว่า มีไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปจากอดีต บริษัทฯ จึงมุ่งเน้นด้าน experience และ lifestyle retail
“การสร้าง new excitement เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นทั่วโลกทุกวันนี้ ซึ่งต้องสร้างความแตกต่าง และมีจุดเด่น ดึงให้ลูกค้ามาใช้บริการ เรามีการสร้าง engagement ให้กับลูกค้า โดยเจอร์นี่ของเราในการจะให้ลูกค้ามี experience ที่ดี จะเริ่มตั้งแต่การสร้างบรรยากาศ ตั้งแต่ลูกค้าเดินเข้ามา ตลอดจนการจัดกิจกรรมการตลาด ที่เราเรียกว่า marketing matrix”
ศุภานวิตยังเผยแผนปลายปี 2562 กลุ่มธุรกิจด้านรีเทลว่า เค.อี. ได้เตรียมการบริหารงานไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้มอลล์ ในกองรีท BKER โดยวางแผนพัฒนาในส่วนงานสำคัญ ได้แก่ การวางกลยุทธของมอลล์ การบริหารพื้นที่ขาย Customized Strategy เพื่อให้ตรงกลุ่มเป้าหมายในแต่ละทำเล การใช้ระบบ Yardi ที่เป็นระบบซอฟท์แวร์บริหารศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในโลกจากอเมริกา ซึ่ง เค.อี. เป็นบริษัทแรกของไทยที่นำระบบนี้เข้ามาใช้
“นอกจากนี้ บริษัทยังมีการพัฒนาระบบ Application ที่ทันสมัยที่สุดด้าน Customer Management ได้แก่ การให้ส่วนลดบนระบบแอพฯ การสะสมแต้มที่ทำได้ง่ายที่สุด การชิงรางวัล และอีกมากมาย พร้อมเปิดให้ใช้บริการในปลายปีนี้ ระบบ Crystal Club ที่เก็บฐานข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า และระบบ Data Analytic Agora Pulse ที่เป็นการวิเคราะห์การใช้สื่อดิจิตัลของแต่ละศูนย์พร้อมกัน และระบบเปรียบเทียบกับศูนย์การค้าอื่น Free Wi-fi เพื่อความสะดวกสบายให้กับลูกค้า ระบบ Operation Management ที่เพิ่ม Efficiency ลด Cost Management ของศูนย์ ทั้งด้านการบำรุงรักษาเครื่องจักร และด้านอื่นๆ จะเห็นว่า ข้อได้เปรียบหลักๆ ในการบริหารศูนย์ ได้แก่ การมี Synergy ในทุกด้าน”
นอกจากนี้ ซีดีซี ได้เปิดบริการ ซีดีซี เซอร์วิส หรือ Personal Shopper ที่ให้คำแนะนำเลือกซื้อสินค้าวัสดุและของตกแต่งที่เป็นบริการฟรี ซีดีซี ได้ตั้งศูนย์กลางความรู้เรื่อง GREEN, LEED และสถาบันชั้นนำ โดยรวบรวมสินค้าที่มีคุณสมบัติเรื่องการประหยัดพลังงาน น้ำและรักษาเรื่องสิ่งแวดล้อม ณ อาคารดี เพื่อให้สอดรับกับเทรนด์อนาคตโลก
ทุ่มทุน Tech รองรับโตก้าวกระโดดในอนาคต
ปัจจุบันทุกคนคงปฏิเสธไม่ได้ว่า ยักษ์ใหญ่ของโลก โตมาจากอุตสาหกรรมเทค ซึ่งจากการที่บริษัทคาดว่า เทคด้านรีเทล พร๊อพเพอร์ตี้ และด้านอื่นๆ จะสามารถนำมาพัฒนาวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวไกลไปกับเทคโนโลยี
กลุ่มบริษัท เค.อี. ยังได้ให้ความสำคัญด้านเทคโนโลยี และแนวคิดสตาร์ทอัพระดับโลก เนื่องจากมีความมั่นใจว่า เทคโนโลยี และซอฟต์แวร์ยุคใหม่ จะช่วยพัฒนาองค์กรได้ในหลายด้าน บริษัทจึงได้เซ็นสัญญาเป็น Founding Corporate Partner ในประเทศไทย หนึ่งในสี่บริษัทไทย (ปตท. ไทยออยล์ และ กลุ่มโรงพยาบาลกรุงเทพ) กับบริษัท Plug and Play Tech Center (พลั๊ก แอนด์เพลย์ เทค เซ็นเตอร์) ที่เป็น Tech Ecosystem ที่ใหญ่ที่สุด ในซิลิคอนวัลเล่ย์
นอกจากนี้ในกลุ่มธุรกิจด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเค.อี. ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยในปลายปีนี้ จะมีการเปิดให้ชมบ้านตัวอย่างโครงการ คริสตัล โซลานา ที่กำลังจะขึ้นทำเนียบ บ้านหรูที่สุดของเมืองไทย รวมถึงโครงการออฟฟิศ พื้นที่เช่าสำนักงาน 20,000 ตร.ม. รูปแบบที่เหนือชั้นกว่าด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับคนรุ่นใหม่ ชื่อ 111 Praditmanutham บนพื้นที่กว่า 6 ไร่ บนถนนประดิษฐ์มนูธรรม และล่าสุด บริษัทได้ลงทุนซื้อที่ดินที่วิลเลียมสเบิร์ค นิวยอร์ค แหล่งฮิบทันสมัย เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมเอ็กคลูซีฟ เป็นต้น
